Spanje: wat de nieuwe fiscale maatregelen voor woningen veranderen voor huurders en eigenaars

Spanje heeft in oktober 2026 een pakket maatregelen voor woningen aangenomen, met een belangrijk fiscaal onderdeel. Je leest wie 10% van de huur mag aftrekken, volgens welk inkomensplafond, hoe verhuurders nu worden behandeld, welke data je moet onthouden en welke punten je moet controleren voordat je actie onderneemt.

Wat is aangenomen en hoe staat de tekst ervoor

De Ministerraad van 6 oktober 2026 heeft twee koninklijke decreten over woningen goedgekeurd: het ene over de bescherming van de sociale functie van de woning en de uitbreiding van het aanbod van betaalbare woningen, het andere over de stabiliteit van huurcontracten voor de hoofdverblijfplaats^[1]. Beide teksten zijn op 7 oktober 2026 in de BOE gepubliceerd^[1].

Het eerste koninklijk decreet is al van kracht^[1]. Het is het rijkst op fiscaal gebied: een specialist onderscheidt het koninklijk decreet 29/2026 van 6 oktober, dat een groot deel van de maatregelen over verhuur en belastingen invoert, van het koninklijk decreet 28/2026, dat het regime van duur en verlenging van bepaalde huurcontracten voor de hoofdverblijfplaats wijzigt^[2].

De BOE-pagina over het koninklijk decreet 26/2026 van 29 september meldt dat titel II betrekking heeft op het fiscale onderdeel (zie hieronder voor de verwijzingen die verschillen); deze titel wordt beschreven als een uitgebreid geheel van fiscale maatregelen om het gebruik van woningen opnieuw te richten op hun sociale en residentiële functie^[3].

Een ander punt om te weten: deze teksten moeten nog worden gevalideerd (convalidados) door de Diputación Permanente van het Congres van Afgevaardigden, aangezien de Cortes zijn ontbonden na de uitschrijving van verkiezingen^[1]. De hieronder beschreven maatregelen kunnen dus nog veranderen.

De verwijzingen verschillen per publicatie: het Spaanse belastingagentschap kondigde op 30 september een koninklijk decreet 26/2026 van 29 september aan, niet gevalideerd door het Congres (resolutie van 2 oktober), terwijl de BOE een koninklijk decreet 29/2026 van 6 oktober publiceert over hetzelfde onderwerp^[4][5]. Om een bedrag of een voorwaarde te controleren, ga je uit van de tekst die in de BOE is gepubliceerd.

Huurders: de aftrek van 10% op de huur

De tekst creëert een nieuwe nationale aftrek in de IRPF, de Spaanse inkomstenbelasting voor natuurlijke personen: belastingplichtigen met een belastbaar inkomen lager dan 33.007,20 € per jaar mogen 10% aftrekken van de bedragen die in het jaar voor de huur van hun hoofdverblijfplaats zijn betaald^[1]. Het Spaanse belastingagentschap bevestigt deze drempel en spreekt van een belastbare basis lager dan 33.007,20 € per jaar^[4].

De aftrek is gemaximeerd. Wanneer de belastbare basis gelijk is aan of lager dan 23.007,20 €, bedraagt de maximale basis voor de aftrek 11.630 € per jaar; tussen 23.007,20 € en 33.007,20 € neemt deze maximale basis geleidelijk af^[2]. Concreet kan een huurder met de laagst mogelijke belastbare basis dus 10% toepassen op maximaal 11.630 € aan jaarlijkse huur, en dit plafond daalt naarmate zijn inkomen dichter bij 33.007,20 € komt.

De maatregel betreft de hoofdverblijfplaats. Ze geldt niet voor een vakantieverhuur of een toeristische woning: de voorwaarde heeft betrekking op de hoofdverblijfplaats van de huurder^[2].

Expats en digitale nomaden: wie is echt betrokken?

De aftrek verloopt via de IRPF: ze richt zich tot belastingplichtigen van deze belasting die hun hoofdverblijfplaats verhuren^[2]. Als je in Spanje woont als expat of digitale nomade, is de eerste vraag dus die naar je fiscale status: ben je IRPF-belastingplichtige, of val je onder een ander regime?

Ga er niet van uit dat je er recht op hebt omdat je ter plaatse een woning huurt: de voorwaarde heeft betrekking op de hoofdverblijfplaats, en dat moet je laten bevestigen bij de belastingdienst.

Om je situatie te verduidelijken, biedt het Spaanse belastingagentschap (Agencia Tributaria) informatie- en beheerdiensten aan reizigers, Spanjaarden die in het buitenland wonen en buitenlanders die tijdelijk in Spanje verblijven^[6]. Laat je statuut bevestigen voordat je de aftrek in een aangifte opneemt.

Verhuurders: IRPF-verminderingen die afhankelijk zijn van de situatie

Voor eigenaars die geen grote verhuurders (gran tenedor) zijn, stelt de norm een oplopende reeks kortingen op de IRPF over huurinkomsten vast, die kan oplopen tot 100% voor nieuwe contracten waarbij de huur met meer dan 5% daalt ten opzichte van het vorige contract^[1]. De tekst kent deze kortingen toe in vier situaties: dezelfde verhuurder sluit een nieuw contract voor de woning; de woning wordt voor het eerst verhuurd; ze wordt verhuurd aan een overheidsinstantie of een non-profitorganisatie voor betaalbaar of sociaal gebruik; of ze is in de voorafgaande twee jaar gerenoveerd^[5].

De percentages hangen ook af van de gespannen zone, de leeftijd van de huurder (18 tot 35 jaar) of het sociale doel van de woning, en ze verschillen per geval: je kunt niet automatisch een korting toepassen enkel omdat je de huur hebt verlaagd^[2]. Het fiscale verschil tussen de huur met meer dan 5% verlagen, gelijk houden of verhogen kan zeer groot zijn: het nieuwe systeem stimuleert gematigde huren en bestraft huurverhogingen fiscaal^[7].

• Meerdere huurders: als slechts sommigen tussen 18 en 35 jaar oud zijn, gelden de leeftijdsgebonden kortingen evenredig voor het deel van het rendement dat hen toekomt^[7].
• Uitsluitingen: de norm sluit bepaalde niet-aangegeven inkomsten en contracten die de wettelijke huurlimieten niet respecteren van deze voordelen uit^[7].
• Verlaagd btw-tarief van 10%: het wordt uitgebreid tot renovatie- en herstelwerken in woningen die als hoofdverblijf worden verhuurd, ongeacht de hoedanigheid van de verhuurder. De overige voorwaarden blijven gelden: een ouderdom van minstens twee jaar, materialen die door de aannemer worden geleverd en niet meer dan 40% van de belastbare basis bedragen, betaling via een traceerbaar betaalmiddel^[7].

Ter referentie: het vorige regime uit wet 12/2023 voorzag al in kortingen van 90%, 70% en 60% voor huurcontracten die vanaf 1 januari 2024 zijn ondertekend, onder voorwaarden^[8]. De nieuwe tekst wijzigt die kortingen^[5].

Toeristische woningen, leegstaande woningen en IBI

Het koninklijk besluit-wet stelt een btw-tarief van 10% vast voor toeristische woningen^[9]. Specialisten benadrukken dat je duidelijk onderscheid moet maken tussen een gewone residentiële verhuur en kortetermijnverblijf, waarvan de fiscale behandeling kan verschillen^[2].

Voor eigenaars wijst de OCU (Spaanse consumentenorganisatie) erop dat vanaf 1 december 2026 bepaalde verhuur van appartementen of gemeubileerde woningen niet langer vrijgesteld is wanneer ze diensten bevatten die eigen zijn aan het hotelwezen, of wanneer de verhuur aan dezelfde huurder niet meer dan 30 nachten bedraagt^[7]; er bestaat een uitzondering voor de verhuur van de woning waar de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft. Deze verhuur valt onder het verlaagde tarief van 10%^[7].

De onroerende voorheffing (IBI) verandert ook: gemeenten zullen een opslag kunnen eisen tot 50% van de IBI-aanslag op residentiële woningen die voor toeristisch gebruik bestemd zijn, tot 100% voor eigenaars van twee of meer woningen die voor dat gebruik bestemd zijn, en 150% voor houders van vier of meer woningen^[1].

Voor een leegstaande woning controleer je de verordening van je gemeente. Als de leegstand wettelijk gerechtvaardigd is, bewaar dan de documenten die dat bewijzen^[7].

Belangrijke data en procedures

• 7 oktober 2026: publicatie van de twee koninklijke besluiten-wet in het BOE; de eerste is al van kracht^[1].
• Tot en met 31 december 2027: buitengewone beperking van bepaalde jaarlijkse huurindexaties die vanaf de inwerkingtreding van de tekst plaatsvinden^[2]. Wanneer de huur het plafond overschrijdt dat door het systeem van referentieprijsindices is vastgesteld, is geen verhoging mogelijk; in andere gevallen is de verhoging het resultaat van een nieuw akkoord tussen de partijen en kan ze, bij gebrek daaraan, niet meer dan 2% bedragen^[5].
• 1 december 2026: belangrijke datum voor verhuurders, met name voor de hierboven genoemde kortetermijnverhuur van gemeubileerde woningen^[7].
• Tijdelijke contracten die vóór de inwerkingtreding van het koninklijk besluit-wet 29/2026 zijn ondertekend: zij behouden in principe hun regime tot de voorziene einddatum; worden ze daarna verlengd, dan vallen ze onder de nieuwe regelgeving^[2].

Voor de belasting op verhuur en vastgoed in het algemeen biedt het Spaanse belastingagentschap informatie over hoe eigendom, verhuur en verkoop van onroerend goed worden belast^[10]. Controleer de bedragen en data in het BOE en op de website van de Agencia Tributaria voordat je een beslissing neemt.

Valkuilen en aandachtspunten

• Tekst nog niet gevalideerd: de twee koninklijke besluiten-wet moeten nog worden bekrachtigd door de Diputación Permanente van het Congres^[1].
• Hoofdverblijf: de aftrek van 10% geldt voor de gewone woning, niet voor een toeristische accommodatie of vakantiewoning^[2].
• Tijdelijk contract zonder echte reden: volgens een ontwerptekst die in juli door de pers werd gemeld, zou een tijdelijk huurcontract zonder in het contract vermelde reden voor tijdelijkheid zijn tijdelijk karakter verliezen en onderworpen worden aan het regime voor huur van de gewone woning, met terugwerkende kracht tot de datum van ondertekening; controleer of deze regel in de gepubliceerde tekst staat^[11]. Een voorbeeld van een specialist: alleen een contract van negen maanden tekenen, zonder echte tijdelijke reden, is niet voldoende om het tijdelijk te maken^[2].
• Opeenvolgende contracten: een tijdelijke huur van meer dan twaalf maanden zonder rechtvaardiging, of meer dan twee opeenvolgende tijdelijke contracten tussen dezelfde partijen voor dezelfde woning, kan ertoe leiden dat het eerste onder het regime van de gewone huur valt^[2].
• Fiscaal verschil voor verhuurders: de huur verlagen, gelijk houden of verhogen heeft fiscaal helemaal niet hetzelfde effect, en bij elk percentage moet je de precieze voorwaarden controleren^[7].

Checklist voordat je actie onderneemt

• Lees de tekst die in de BOE is gepubliceerd en controleer bedragen, data en nummers van de koninklijke decreten-wet.
• Laat de Spaanse belastingdienst bevestigen of jij onder de IRPF valt voordat je de aftrek toepast.
• Huurder: bereken je belastbare grondslag ten opzichte van de drempels van 23.007,20 € en 33.007,20 €.
• Verhuurder: vergelijk de nieuwe huur met de oude en controleer of jouw situatie overeenkomt met een van de vier gevallen van vermindering.
• Tijdelijk contract: zorg ervoor dat de reden voor tijdelijkheid in het contract staat.
• Lege of toeristische woning: raadpleeg de verordening van je gemeente en bewaar je bewijsstukken.