Espagne : Was die neuen steuerlichen Maßnahmen zum Wohnen für Mieter und Eigentümer ändern

Spanien hat im Oktober 2026 ein Paket von Maßnahmen zum Wohnen verabschiedet, mit einem wichtigen steuerlichen Teil. Sie erfahren, wer 10 % seiner Miete absetzen kann, nach welcher Einkommensobergrenze, wie Vermieter nun behandelt werden, welche Termine Sie sich merken sollten und welche Punkte Sie vor einem Schritt prüfen sollten.

Was verabschiedet wurde und wie der Stand des Textes ist

Der Ministerrat hat am 6. Oktober 2026 zwei Königliche Dekrete-Gesetze zum Wohnen gebilligt: eines zum Schutz der sozialen Funktion des Wohnens und zur Ausweitung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum, das andere zur Stabilität von Mietverträgen für den ständigen Wohnsitz^[1]. Beide Texte wurden am 7. Oktober 2026 im BOE veröffentlicht^[1].

Das erste Dekret-Gesetz ist bereits in Kraft^[1]. Es ist steuerlich das umfangreichste: Eine Fachquelle unterscheidet das Dekret-Gesetz 29/2026 vom 6. Oktober, das einen großen Teil der Maßnahmen zur Miete und Besteuerung einführt, vom Dekret-Gesetz 28/2026, das die Regeln zu Laufzeit und Verlängerung bestimmter Verträge für den ständigen Wohnsitz ändert^[2].

Der steuerliche Teil findet sich im Titel II der ursprünglichen Fassung des Dekret-Gesetzes (26/2026), beschrieben als Maßnahmenbündel, das die Nutzung von Wohnraum wieder auf seine soziale und Wohnfunktion ausrichten soll^[3].

Ein weiterer Punkt: Diese Texte müssen noch von der Diputación Permanente des Congreso de los Diputados bestätigt (convalidados) werden, da die Cortes nach der Ausschreibung von Wahlen aufgelöst sind^[1]. Die unten beschriebenen Maßnahmen können sich daher noch ändern.

Die Referenzen variieren je nach Veröffentlichung: Die spanische Steuerbehörde kündigte am 30. September ein Dekret-Gesetz 26/2026 vom 29. September an, das vom Congreso nicht bestätigt wurde (Beschluss vom 2. Oktober), während das BOE ein Dekret-Gesetz 29/2026 vom 6. Oktober zum selben Thema veröffentlicht^[4][5]. Um einen Betrag oder eine Bedingung zu prüfen, gehen Sie vom im BOE veröffentlichten Text aus.

Mieter: der Abzug von 10 % auf die Miete

Der Text schafft einen neuen staatlichen Abzug bei der IRPF, der spanischen Einkommensteuer für natürliche Personen: Steuerpflichtige, deren Einkommen unter 33.007,20 € pro Jahr liegt, können 10 % der im Jahr für die Miete ihres ständigen Wohnsitzes gezahlten Beträge absetzen^[1]. Die spanische Steuerbehörde bestätigt diese Schwelle und spricht von einer Steuerbemessungsgrundlage unter 33.007,20 € pro Jahr^[4].

Der Abzug ist begrenzt. Liegt die Steuerbemessungsgrundlage bei höchstens 23.007,20 €, beträgt die maximale Bemessungsgrundlage für den Abzug 11.630 € pro Jahr; zwischen 23.007,20 € und 33.007,20 € sinkt diese Höchstgrundlage schrittweise^[2]. Konkret kann ein Mieter mit der niedrigsten Steuerbemessungsgrundlage also 10 % auf höchstens 11.630 € Jahresmiete anwenden, und diese Obergrenze verringert sich, je näher sein Einkommen an 33.007,20 € heranreicht.

Die Maßnahme betrifft den ständigen Wohnsitz. Sie gilt nicht für eine Ferienvermietung oder eine touristische Unterkunft: Die Bedingung knüpft an den ständigen Wohnsitz des Mieters an^[2].

Expatriates und digitale Nomaden: Wer ist wirklich betroffen?

Der Abzug läuft über die IRPF: Er richtet sich an Steuerpflichtige dieser Steuer, die ihren ständigen Wohnsitz vermieten^[2]. Wenn Sie als Expatriate oder digitaler Nomade in Spanien leben, lautet die erste Frage daher, wie Ihr steuerlicher Status aussieht: Sind Sie IRPF-Steuerpflichtiger oder fallen Sie unter eine andere Regelung?

Gehen Sie nicht davon aus, dass Ihnen der Abzug zusteht, nur weil Sie vor Ort eine Wohnung mieten: Die Bedingung betrifft den ständigen Wohnsitz und sollte bei der Steuerverwaltung bestätigt werden, bei der Steuerverwaltung bestätigt werden.

Um Ihre Situation zu klären, bietet die spanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria) Informations- und Verwaltungsdienste für Reisende, im Ausland lebende Spanier und Ausländer an, die vorübergehend in Spanien leben^[6]. Lassen Sie sich Ihren Status bestätigen, bevor Sie den Abzug in einer Steuererklärung geltend machen.

Eigentümer und Vermieter: modulierte IRPF-Ermäßigungen

Für Eigentümer, die keine Großvermieter (gran tenedor) sind, legt die Norm eine Staffelung der IRPF-Ermäßigungen auf Mieteinkünfte fest, die bei neuen Verträgen, in denen die Miete um mehr als 5 % gegenüber dem vorherigen Vertrag sinkt, 100 % erreichen kann^[1]. Der Text sieht vier Situationen für diese Ermäßigungen vor: Derselbe Vermieter unterzeichnet einen neuen Vertrag für die Wohnung; die Wohnung wird erstmals vermietet; sie wird an eine öffentliche Verwaltung oder an eine gemeinnützige Einrichtung für eine bezahlbare oder soziale Nutzung vermietet; sie wurde in den beiden vorangegangenen Jahren renoviert^[5].

Die Prozentsätze hängen außerdem von der angespannten Wohnungsmarktzone, vom Alter des Mieters (18 bis 35 Jahre) oder von der sozialen Zweckbestimmung der Wohnung ab und variieren je nach Einzelfall: Eine Ermäßigung kann nicht automatisch allein deshalb angewendet werden, weil die Miete gesenkt wurde^[2]. Die steuerliche Differenz zwischen einer Mietsenkung um mehr als 5 %, einer gleichbleibenden Miete und einer Erhöhung kann sehr erheblich sein: Das neue System fördert moderate Mieten und belastet Mieterhöhungen steuerlich^[7].

• Mehrere Mieter: Wenn nur einige von ihnen zwischen 18 und 35 Jahre alt sind, gelten die altersbedingten Ermäßigungen anteilig für den Teil der Erträge, der auf sie entfällt^[7].
• Ausschlüsse: Die Norm schließt bestimmte nicht erklärte Einkünfte sowie Verträge, die die gesetzlichen Mietobergrenzen nicht einhalten, von diesen Vorteilen aus^[7].
• Ermäßigter MwSt.-Satz von 10 %: Er wird auf Renovierungs- und Reparaturarbeiten an Wohnungen ausgedehnt, die als Hauptwohnsitz vermietet werden, unabhängig von der Eigenschaft des Vermieters. Die übrigen Bedingungen bleiben bestehen: ein Alter der Immobilie von mindestens zwei Jahren, vom Auftragnehmer gestellte Materialien von höchstens 40 % der Bemessungsgrundlage und Zahlung über ein nachvollziehbares Zahlungsmittel^[7].

Zum Vergleich: Das bisherige Regime aus dem Gesetz 12/2023 sah bereits Ermäßigungen von 90 %, 70 % und 60 % für Mietverträge vor, die ab dem 1. Januar 2024 unterzeichnet wurden, unter bestimmten Voraussetzungen^[8]. Der neue Text ändert diese Ermäßigungen^[5].

Ferienwohnungen, leerstehende Wohnungen und IBI

Das Königliche Dekret-Gesetz legt für Ferienwohnungen einen MwSt.-Satz von 10 % fest^[9]. Fachleute betonen, dass man eine gewöhnliche Wohnungsvermietung deutlich von einer Kurzzeitunterkunft unterscheiden muss, deren steuerliche Behandlung abweichen kann^[2].

Für Eigentümer weist die OCU (spanische Verbraucherorganisation) darauf hin, dass bestimmte Vermietungen von Wohnungen oder möblierten Wohnungen ab dem 1. Dezember 2026 ihre Steuerbefreiung verlieren, wenn sie hotelübliche Dienstleistungen umfassen oder wenn die Vermietung an denselben Mieter 30 Nächte nicht überschreitet^[7]; eine Ausnahme besteht für die Vermietung der Wohnung, in der der Vermieter seinen Hauptwohnsitz hat. Diese Vermietungen unterliegen dann dem ermäßigten Satz von 10 %^[7].

Auch die Grundsteuer (IBI) ändert sich: Die Gemeinden können einen Zuschlag von bis zu 50 % auf den IBI-Betrag für Wohnungen erheben, die touristisch genutzt werden, bis zu 100 % für Eigentümer von zwei oder mehr Immobilien mit dieser Nutzung und 150 % für Inhaber von vier oder mehr Immobilien^[1].

Prüfen Sie bei einer leerstehenden Wohnung die Verordnung Ihrer Gemeinde. Ist der Leerstand gesetzlich gerechtfertigt, bewahren Sie die entsprechenden Nachweise auf^[7].

Wichtige Termine und Schritte

• 7. Oktober 2026: Veröffentlichung der beiden Dekret-Gesetze im BOE; das erste ist bereits in Kraft^[1].
• Bis zum 31. Dezember 2027: außerordentliche Begrenzung bestimmter jährlicher Mietanpassungen, die ab dem Inkrafttreten des Textes anfallen^[2]. Übersteigt die Miete die Obergrenze des Systems der Referenzpreisindizes, ist keine Erhöhung möglich; in den übrigen Fällen ist die Erhöhung Gegenstand einer neuen Vereinbarung zwischen den Parteien und darf ohne Einigung 2 % nicht übersteigen^[5].
• 1. Dezember 2026: Stichtag für Vermieter, insbesondere für die oben genannten kurzfristigen möblierten Vermietungen^[7].
• Befristete Verträge, die vor dem Inkrafttreten des Dekret-Gesetzes 29/2026 unterzeichnet wurden: Sie behalten grundsätzlich ihr bisheriges Regime bis zum vorgesehenen Ende; werden sie anschließend verlängert, unterliegen sie der neuen Regelung^[2].

Zur Besteuerung von Vermietung und Immobilien allgemein bietet die spanische Steuerbehörde Informationen darüber, wie Eigentum, Vermietung und Verkauf von Immobilien besteuert werden^[10]. Überprüfen Sie Beträge und Termine im BOE und auf der Website der Agencia Tributaria, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Fallstricke und Aufmerksamkeitspunkte

• Text noch nicht bestätigt: Die beiden Dekret-Gesetze müssen noch von der Diputación Permanente des Kongresses bestätigt werden^[1].
• Hauptwohnsitz: Der Abzug von 10 % betrifft die gewöhnliche Wohnung, nicht eine touristische Unterkunft oder Ferienwohnung^[2].
• Befristeter Vertrag ohne echten Grund: Laut einem Gesetzentwurf, über den die Presse im Juli berichtete, würde ein befristeter Mietvertrag ohne im Vertrag angegebenen Befristungsgrund seinen befristeten Charakter verlieren und den Regeln für Mietverhältnisse über die Hauptwohnung unterliegen, rückwirkend ab Unterzeichnung. Prüfen Sie, ob diese Regel im veröffentlichten Text enthalten ist^[11]. Ein Beispiel eines Fachmanns: Ein einfach unterzeichneter Neunmonatsvertrag ohne echten Befristungsgrund reicht nicht aus, um ihn befristet zu machen^[2].
• Aneinanderreihung von Verträgen: Ein befristeter Mietvertrag von mehr als zwölf Monaten ohne Begründung oder mehr als zwei aufeinanderfolgende befristete Verträge zwischen denselben Parteien für dieselbe Wohnung kann dazu führen, dass der erste den Regeln der regulären Vermietung unterliegt^[2].
• Steuerliche Unterschiede für Vermieter: Eine Senkung, Beibehaltung oder Erhöhung der Miete wirkt sich sehr unterschiedlich auf die Steuer aus, und für jeden Prozentsatz müssen die genauen Voraussetzungen geprüft werden^[7].

Checkliste vor dem Handeln

• Lesen Sie den im BOE veröffentlichten Text und prüfen Sie Beträge, Daten und Nummern der Königlichen Gesetzesdekrete.
• Lassen Sie von der spanischen Steuerverwaltung bestätigen, ob Sie der IRPF unterliegen, bevor Sie den Abzug anwenden.
• Mieter: Berechnen Sie Ihre Bemessungsgrundlage im Verhältnis zu den Schwellenwerten von 23.007,20 € und 33.007,20 €.
• Vermieter: Vergleichen Sie die neue Miete mit der alten und prüfen Sie, ob Ihre Situation einem der vier Fälle für eine Ermäßigung entspricht.
• Befristeter Vertrag: Stellen Sie sicher, dass der Befristungsgrund im Vertrag steht.
• Leerstehende oder touristisch genutzte Wohnung: Prüfen Sie die Verordnung Ihrer Gemeinde und bewahren Sie Ihre Belege auf.