Espagne : ce que les nouvelles mesures fiscales sur le logement changent pour locataires et propriétaires

L'Espagne a adopté en octobre 2026 un paquet de mesures sur le logement, avec un volet fiscal important. Vous saurez qui peut déduire 10 % de son loyer, selon quel plafond de revenu, comment les propriétaires bailleurs sont désormais traités, quelles dates retenir et quels points vérifier avant d'agir.

Ce qui a été adopté et où en est le texte

Le Conseil des ministres du 6 octobre 2026 a approuvé deux décrets-lois sur le logement : l'un sur la protection de la fonction sociale du logement et l'élargissement de l'offre de logements abordables, l'autre sur la stabilité des contrats de location de résidence habituelle^[1]. Les deux textes ont été publiés au BOE du 7 octobre 2026^[1].

Le premier décret-loi est déjà en vigueur^[1]. Il est le plus riche sur le plan fiscal : un spécialiste distingue le décret-loi 29/2026 du 6 octobre, qui introduit une bonne part des mesures sur la location et la fiscalité, du décret-loi 28/2026, qui modifie le régime de durée et de prorogation de certains contrats de logement habituel^[2].

Le volet fiscal figure dans le titre II du décret-loi 26/2026 du 29 septembre, tel que publié au BOE (le même sujet est traité par le décret-loi 29/2026 : voir plus bas sur les références qui varient) ; ce titre est décrit comme un vaste ensemble de mesures fiscales destiné à réorienter l'usage du logement vers sa fonction sociale et résidentielle^[3].

Autre point à connaître : ces textes doivent encore être validés (convalidados) par la Diputación Permanente du Congrès des députés, puisque les Cortes sont dissoutes après la convocation d'élections^[1]. Les mesures décrites ci-dessous peuvent donc évoluer.

Les références varient selon les publications : l'Agence fiscale espagnole annonçait le 30 septembre un décret-loi 26/2026 du 29 septembre, non validé par le Congrès (résolution du 2 octobre), tandis que le BOE publie un décret-loi 29/2026 du 6 octobre portant sur le même sujet^[4][5]. Pour vérifier un montant ou une condition, partez du texte publié au BOE.

Locataires : la déduction de 10 % sur le loyer

Le texte crée une nouvelle déduction étatique dans l'IRPF, l'impôt espagnol sur le revenu des personnes physiques : les contribuables dont le revenu est inférieur à 33 007,20 € par an peuvent déduire 10 % des sommes versées dans l'année pour le loyer de leur résidence habituelle^[1]. L'Agence fiscale espagnole confirme ce seuil, en parlant de base imposable inférieure à 33 007,20 € par an^[4].

La déduction est plafonnée. Quand la base imposable est égale ou inférieure à 23 007,20 €, la base maximale de la déduction est de 11 630 € par an ; entre 23 007,20 € et 33 007,20 €, cette base maximale diminue progressivement^[2]. Concrètement, un locataire à la base imposable la plus basse peut donc appliquer 10 % à un maximum de 11 630 € de loyers annuels, et ce plafond se réduit au fur et à mesure que ses revenus approchent de 33 007,20 €.

La mesure concerne le logement habituel. Elle ne s'applique pas à une location de vacances ou à un logement touristique : la condition porte sur la résidence habituelle du locataire^[2].

Expatriés et nomades : qui est vraiment concerné ?

La déduction passe par l'IRPF : elle s'adresse aux contribuables de cet impôt qui louent leur résidence habituelle^[2]. Si vous vivez en Espagne comme expatrié ou nomade digital, la première question est donc celle de votre statut fiscal : êtes-vous contribuable de l'IRPF, ou relevez-vous d'un autre régime ?

Ne partez pas du principe que vous y avez droit parce que vous louez un logement sur place : la condition porte sur la résidence habituelle, à faire confirmer auprès de l'administration fiscale.

Pour clarifier votre situation, l'Agence fiscale espagnole (Agencia Tributaria) propose des services d'information et de gestion aux voyageurs, aux Espagnols établis à l'étranger et aux étrangers qui vivent temporairement en Espagne^[6]. Faites-vous confirmer votre statut avant d'inscrire la déduction dans une déclaration.

Propriétaires bailleurs : des réductions d'IRPF modulées

Pour les propriétaires qui ne sont pas de grands détenteurs (gran tenedor), la norme établit une graduation des réductions d'IRPF sur les revenus immobiliers, qui peut atteindre 100 % pour de nouveaux contrats où le loyer baisse de plus de 5 % par rapport au précédent^[1]. Le texte retient quatre situations pour ces réductions : le même bailleur signe un nouveau contrat pour le logement ; le logement est loué pour la première fois ; il est loué à une administration publique ou à une entité sans but lucratif pour un usage à prix abordable ou social ; il a été rénové dans les deux années précédentes^[5].

Les pourcentages dépendent aussi de la zone tendue, de l'âge du locataire (18 à 35 ans) ou de la destination sociale du logement, et ils varient selon chaque cas : on ne peut pas appliquer une réduction automatiquement du seul fait d'avoir baissé le loyer^[2]. L'écart fiscal entre baisser le loyer de plus de 5 %, le maintenir ou l'augmenter peut être très important : le nouveau système encourage les loyers modérés et pénalise fiscalement les hausses^[7].

• Plusieurs locataires : si seuls certains ont entre 18 et 35 ans, les réductions liées à l'âge s'appliquent proportionnellement à la part du rendement qui leur correspond^[7].
• Exclusions : la norme exclut de ces avantages certains revenus non déclarés et les contrats qui ne respectent pas les limites légales de loyer^[7].
• TVA réduite de 10 % : elle est étendue aux travaux de rénovation et de réparation dans les logements loués comme résidence habituelle, quelle que soit la qualité du bailleur. Les autres conditions restent exigées : ancienneté d'au moins deux ans, matériaux fournis par l'entrepreneur ne dépassant pas 40 % de la base imposable, paiement par moyen traçable^[7].

À titre de repère, le régime antérieur issu de la loi 12/2023 prévoyait déjà des réductions de 90 %, 70 % et 60 % pour les baux signés à partir du 1er janvier 2024, sous conditions^[8]. Le nouveau texte modifie ces réductions^[5].

Logements touristiques, logements vides et IBI

Le décret-loi fixe un taux de TVA de 10 % pour les logements touristiques^[9]. Les spécialistes soulignent que cela oblige à bien distinguer une location résidentielle ordinaire d'un hébergement de courte durée, dont le traitement fiscal peut différer^[2].

Pour les propriétaires, l'OCU (organisation espagnole de consommateurs) précise qu'à partir du 1er décembre 2026, certaines locations d'appartements ou de logements meublés cessent d'être exonérées lorsqu'elles comportent des services propres à l'hôtellerie ou lorsque la location à un même locataire ne dépasse pas 30 nuits^[7] ; une exception existe pour la location du logement où le bailleur a sa résidence habituelle. Ces locations passent au taux réduit de 10 %^[7].

La taxe foncière (IBI) évolue aussi : les communes pourront exiger une surtaxe allant jusqu'à 50 % de la cotisation d'IBI sur les logements résidentiels affectés à un usage touristique, jusqu'à 100 % pour les propriétaires de deux biens ou plus affectés à cet usage, et 150 % pour les titulaires de quatre biens ou plus^[1].

Pour un logement inoccupé, vérifiez l'ordonnance de votre commune. Si la vacance est légalement justifiée, conservez les documents qui l'attestent^[7].

Dates clés et démarches

• 7 octobre 2026 : publication des deux décrets-lois au BOE ; le premier est déjà en vigueur^[1].
• Jusqu'au 31 décembre 2027 : limitation extraordinaire de certaines actualisations annuelles de loyer survenant à partir de l'entrée en vigueur du texte^[2]. Quand le loyer dépasse le plafond fixé par le système d'indices de prix de référence, aucune hausse n'est possible ; dans les autres cas, la hausse est celle d'un nouvel accord entre les parties et, à défaut, ne peut pas dépasser 2 %^[5].
• 1er décembre 2026 : date clé pour les propriétaires, notamment pour les locations meublées de courte durée évoquées plus haut^[7].
• Contrats temporaires signés avant l'entrée en vigueur du décret-loi 29/2026 : ils gardent en principe leur régime jusqu'au terme prévu ; s'ils sont ensuite renouvelés, ils passent sous la nouvelle réglementation^[2].

Pour la fiscalité de la location et de l'immobilier en général, l'Agence fiscale espagnole propose des informations sur la manière dont la propriété, la location et la vente de biens immobiliers sont imposées^[10]. Vérifiez les montants et les dates dans le BOE et sur la sede de l'Agencia Tributaria avant toute décision.

Pièges et points de vigilance

• Texte pas encore validé : les deux décrets-lois doivent encore être convalidés par la Diputación Permanente du Congrès^[1].
• Résidence habituelle : la déduction de 10 % vise le logement habituel, pas un hébergement touristique ou de vacances^[2].
• Contrat temporaire sans cause réelle : selon un projet de texte rapporté par la presse en juillet, un contrat de location temporaire sans cause de temporalité prévue au contrat perdrait sa nature temporaire et serait soumis au régime des locations de logement habituel, avec effet rétroactif à la signature ; vérifiez si cette règle figure dans le texte publié^[11]. Un exemple donné par un spécialiste : signer simplement un contrat de neuf mois, sans cause temporaire réelle, ne suffit pas à le rendre temporaire^[2].
• Enchaînement de contrats : un bail temporaire de plus de douze mois sans justification, ou plus de deux contrats temporaires successifs entre les mêmes parties pour le même logement, peut faire passer le premier sous le régime de la location habituelle^[2].
• Écart fiscal pour les bailleurs : baisser, maintenir ou augmenter le loyer n'a pas du tout le même effet sur l'impôt, et chaque pourcentage exige de vérifier ses conditions précises^[7].

Check-list avant d'agir

• Lisez le texte publié au BOE et contrôlez montants, dates et numéros de décrets-lois.
• Faites confirmer par l'administration fiscale espagnole si vous relevez de l'IRPF avant d'appliquer la déduction.
• Locataire : calculez votre base imposable par rapport aux seuils de 23 007,20 € et 33 007,20 €.
• Bailleur : comparez le nouveau loyer à l'ancien et vérifiez si votre situation correspond à l'un des quatre cas de réduction.
• Contrat temporaire : assurez-vous que la cause de temporalité figure dans le contrat.
• Logement vide ou touristique : consultez l'ordonnance de votre commune et conservez vos justificatifs.