Spagna: cosa cambiano le nuove misure fiscali sulla casa per inquilini e proprietari

A ottobre 2026 la Spagna ha adottato un pacchetto di misure sulla casa, con una parte fiscale importante. Scoprirete chi può detrarre il 10% del proprio affitto, con quale tetto di reddito, come vengono ora trattati i proprietari locatori, quali date ricordare e quali punti verificare prima di agire.

Cosa è stato approvato e a che punto è il testo

Il Consiglio dei ministri del 6 ottobre 2026 ha approvato due decreti-legge sulla casa: uno sulla tutela della funzione sociale dell'abitazione e sull'ampliamento dell'offerta di alloggi accessibili, l'altro sulla stabilità dei contratti di locazione di abitazione principale^[1]. Entrambi i testi sono stati pubblicati nel BOE del 7 ottobre 2026^[1].

Il primo decreto-legge è già in vigore^[1]. È il più ricco sul piano fiscale: un esperto distingue il decreto-legge 29/2026 del 6 ottobre, che introduce gran parte delle misure sulla locazione e sulla fiscalità, dal decreto-legge 28/2026, che modifica il regime di durata e proroga di alcuni contratti di abitazione principale^[2].

La parte fiscale figura nel titolo II della versione iniziale del decreto-legge (26/2026), descritto come un insieme di misure volte a riorientare l'uso dell'abitazione verso la sua funzione sociale e residenziale^[3].

Un altro punto da sapere: questi testi devono ancora essere convalidati (convalidados) dalla Diputación Permanente del Congresso dei deputati, poiché le Cortes sono sciolte dopo la convocazione delle elezioni^[1]. Le misure descritte di seguito possono quindi evolvere.

I riferimenti variano a seconda delle pubblicazioni: l'Agenzia fiscale spagnola ha annunciato il 30 settembre un decreto-legge 26/2026 del 29 settembre, non convalidato dal Congresso (risoluzione del 2 ottobre), mentre il BOE pubblica un decreto-legge 29/2026 del 6 ottobre sullo stesso argomento^[4][5]. Per verificare un importo o una condizione, partite dal testo pubblicato nel BOE.

Inquilini: la detrazione del 10% sull'affitto

Il testo crea una nuova detrazione statale nell'IRPF, l'imposta spagnola sul reddito delle persone fisiche: i contribuenti il cui reddito imponibile è inferiore a 33.007,20 € l'anno possono detrarre il 10% delle somme versate nell'anno per l'affitto della propria abitazione principale^[1]. L'Agenzia fiscale spagnola conferma questa soglia, parlando di base imponibile inferiore a 33.007,20 € l'anno^[4].

La detrazione è soggetta a un tetto. Quando la base imponibile è pari o inferiore a 23.007,20 €, la base massima della detrazione è di 11.630 € l'anno; tra 23.007,20 € e 33.007,20 €, tale base massima diminuisce progressivamente^[2]. In concreto, un inquilino con la base imponibile più bassa può quindi applicare il 10% a un massimo di 11.630 € di affitti annui, e questo tetto si riduce man mano che i suoi redditi si avvicinano a 33.007,20 €.

La misura riguarda l'abitazione principale. Non si applica a un affitto per vacanze o a un alloggio turistico: la condizione riguarda la residenza abituale dell'inquilino^[2].

Expat e nomadi: chi è davvero interessato?

La detrazione passa dall'IRPF: si rivolge ai contribuenti di questa imposta che affittano la propria abitazione principale^[2]. Se vivete in Spagna come expat o nomadi digitali, la prima domanda riguarda quindi il vostro status fiscale: siete contribuenti IRPF, oppure rientrate in un altro regime?

Non date per scontato di averne diritto solo perché affittate un alloggio sul posto: la condizione riguarda la residenza abituale, da far confermare presso l'amministrazione fiscale, da far confermare presso l'amministrazione fiscale.

Per chiarire la vostra situazione, l'Agenzia fiscale spagnola (Agencia Tributaria) offre servizi di informazione e gestione ai viaggiatori, agli spagnoli residenti all'estero e agli stranieri che vivono temporaneamente in Spagna^[6]. Fatevi confermare il vostro status prima di inserire la detrazione in una dichiarazione.

Proprietari locatori: riduzioni dell'IRPF modulate

Per i proprietari che non sono grandi detentori (gran tenedor), la norma prevede una graduazione delle riduzioni dell'IRPF sui redditi immobiliari, che può arrivare al 100% per i nuovi contratti in cui il canone scende di oltre il 5% rispetto al precedente^[1]. Il testo considera quattro situazioni per queste riduzioni: lo stesso locatore firma un nuovo contratto per l'alloggio; l'alloggio viene affittato per la prima volta; viene affittato a una pubblica amministrazione o a un ente senza scopo di lucro per un uso a prezzo accessibile o sociale; è stato ristrutturato nei due anni precedenti^[5].

Le percentuali dipendono anche dalla zona tesa, dall'età dell'inquilino (18-35 anni) o dalla destinazione sociale dell'alloggio, e variano da caso a caso: non è possibile applicare automaticamente una riduzione per il solo fatto di aver abbassato il canone^[2]. La differenza fiscale tra abbassare il canone di oltre il 5%, mantenerlo o aumentarlo può essere molto rilevante: il nuovo sistema incentiva gli affitti moderati e penalizza fiscalmente gli aumenti^[7].

• Più inquilini: se solo alcuni hanno tra i 18 e i 35 anni, le riduzioni legate all'età si applicano proporzionalmente alla quota di rendimento che spetta a loro^[7].
• Esclusioni: la norma esclude da questi vantaggi alcuni redditi non dichiarati e i contratti che non rispettano i limiti legali del canone^[7].
• IVA ridotta al 10%: è estesa agli interventi di ristrutturazione e riparazione negli alloggi affittati come abitazione principale, indipendentemente dalla qualità del locatore. Restano richieste le altre condizioni: anzianità di almeno due anni, materiali forniti dall'appaltatore non superiori al 40% della base imponibile, pagamento con mezzo tracciabile^[7].

Come riferimento, il regime precedente previsto dalla legge 12/2023 già prevedeva riduzioni del 90%, 70% e 60% per i contratti firmati a partire dal 1° gennaio 2024, a determinate condizioni^[8]. Il nuovo testo modifica queste riduzioni^[5].

Alloggi turistici, abitazioni vuote e IBI

Il decreto-legge fissa un'aliquota IVA del 10% per gli alloggi turistici^[9]. Gli esperti sottolineano che occorre distinguere bene tra un affitto residenziale ordinario e una sistemazione di breve durata, il cui trattamento fiscale può essere diverso^[2].

Per i proprietari, l'OCU (organizzazione spagnola dei consumatori) precisa che a partire dal 1° dicembre 2026 alcune locazioni di appartamenti o alloggi arredati cessano di essere esenti quando includono servizi propri dell'attività alberghiera o quando la locazione allo stesso inquilino non supera i 30 giorni^[7]; esiste un'eccezione per la locazione dell'abitazione in cui il locatore ha la residenza abituale. Queste locazioni passano all'aliquota ridotta del 10%^[7].

Anche l'imposta sugli immobili (IBI) cambia: i comuni potranno applicare una sovrattassa fino al 50% della quota IBI sugli alloggi residenziali destinati a uso turistico, fino al 100% per i proprietari di due o più immobili destinati a tale uso, e del 150% per i titolari di quattro o più immobili^[1].

Per un alloggio non occupato, verificate l'ordinanza del vostro comune. Se la non occupazione è legalmente giustificata, conservate i documenti che la attestano^[7].

Date chiave e adempimenti

• 7 ottobre 2026: pubblicazione dei due decreti-legge nel BOE; il primo è già in vigore^[1].
• Fino al 31 dicembre 2027: limitazione straordinaria di alcuni aggiornamenti annuali del canone che si verificano dall'entrata in vigore del testo^[2]. Quando il canone supera il limite fissato dal sistema di indici di prezzo di riferimento, non è possibile alcun aumento; negli altri casi l'aumento è quello di un nuovo accordo tra le parti e, in mancanza, non può superare il 2%^[5].
• 1° dicembre 2026: data chiave per i proprietari, in particolare per le locazioni arredate di breve durata menzionate sopra^[7].
• Contratti temporanei firmati prima dell'entrata in vigore del decreto-legge 29/2026: in linea di principio mantengono il loro regime fino alla scadenza prevista; se vengono poi rinnovati, passano alla nuova normativa^[2].

Per la fiscalità delle locazioni e degli immobili in generale, l'Agenzia fiscale spagnola offre informazioni su come vengono tassati la proprietà, la locazione e la vendita di beni immobili^[10]. Verificate importi e date nel BOE e sul sito dell'Agencia Tributaria prima di qualsiasi decisione.

Insidie e punti di attenzione

• Testo non ancora convalidato: i due decreti-legge devono ancora essere convalidati dalla Diputación Permanente del Congresso^[1].
• Residenza abituale: la detrazione del 10% riguarda l'abitazione principale, non un alloggio turistico o per le vacanze^[2].
• Contratto temporaneo senza causa reale: secondo un progetto di testo riportato dalla stampa a luglio, un contratto di locazione temporanea senza una causa di temporaneità prevista nel contratto perderebbe la sua natura temporanea e sarebbe soggetto al regime delle locazioni di abitazione principale, con effetto retroattivo alla firma; verificate se questa regola figura nel testo pubblicato^[11]. Un esempio fornito da uno specialista: firmare semplicemente un contratto di nove mesi, senza una reale causa temporanea, non basta a renderlo temporaneo^[2].
• Concatenamento di contratti: una locazione temporanea di oltre dodici mesi senza giustificazione, oppure più di due contratti temporanei successivi tra le stesse parti per lo stesso alloggio, può far rientrare il primo nel regime della locazione abituale^[2].
• Differenza fiscale per i locatori: ridurre, mantenere o aumentare il canone non ha affatto lo stesso effetto sull'imposta, e ogni percentuale richiede di verificare le sue condizioni precise^[7].

Checklist prima di agire

• Leggete il testo pubblicato sul BOE e controllate importi, date e numeri dei decreti-legge.
• Fatevi confermare dall'amministrazione fiscale spagnola se rientrate nell'IRPF prima di applicare la detrazione.
• Inquilino: calcolate la vostra base imponibile rispetto alle soglie di 23.007,20 € e 33.007,20 €.
• Locatore: confrontate il nuovo canone con il precedente e verificate se la vostra situazione corrisponde a uno dei quattro casi di riduzione.
• Contratto temporaneo: assicuratevi che la causa di temporaneità figuri nel contratto.
• Alloggio vuoto o turistico: consultate l'ordinanza del vostro comune e conservate i giustificativi.