Espanha: o que as novas medidas fiscais sobre moradia mudam para inquilinos e proprietários

A Espanha aprovou em outubro de 2026 um pacote de medidas sobre moradia, com um componente fiscal importante. Você vai saber quem pode deduzir 10% do aluguel, com qual limite de renda, como os senhorios passam a ser tratados, quais datas guardar e quais pontos verificar antes de agir.

O que foi aprovado e em que pé está o texto

O Conselho de Ministros de 6 de outubro de 2026 aprovou dois decretos-lei sobre moradia: um sobre a proteção da função social da moradia e a ampliação da oferta de moradias acessíveis, e outro sobre a estabilidade dos contratos de aluguel de residência habitual^[1]. Os dois textos foram publicados no BOE de 7 de outubro de 2026^[1].

O primeiro decreto-lei já está em vigor^[1]. É o mais rico do ponto de vista fiscal: um especialista distingue o Decreto-lei 29/2026, de 6 de outubro, que introduz boa parte das medidas sobre aluguel e tributação, do Decreto-lei 28/2026, que altera o regime de duração e prorrogação de certos contratos de moradia habitual^[2].

A parte fiscal consta do título II da versão inicial do decreto-lei (26/2026), descrita como um conjunto de medidas destinado a reorientar o uso da moradia para sua função social e residencial^[3].

Outro ponto a saber: esses textos ainda precisam ser validados (convalidados) pela Diputación Permanente do Congresso dos Deputados, já que as Cortes foram dissolvidas após a convocação de eleições^[1]. As medidas descritas abaixo podem, portanto, mudar.

As referências variam conforme as publicações: a Agência Tributária espanhola anunciou em 30 de setembro um Decreto-lei 26/2026, de 29 de setembro, não validado pelo Congresso (resolução de 2 de outubro), enquanto o BOE publica um Decreto-lei 29/2026, de 6 de outubro, sobre o mesmo tema^[4][5]. Para verificar um valor ou uma condição, parta do texto publicado no BOE.

Inquilinos: a dedução de 10% do aluguel

O texto cria uma nova dedução estadual no IRPF, o imposto espanhol sobre a renda das pessoas físicas: os contribuintes cuja base tributável seja inferior a 33.007,20 € por ano podem deduzir 10% das quantias pagas no ano a título de aluguel da sua residência habitual^[1]. A Agência Tributária espanhola confirma esse limite, ao falar em base tributável inferior a 33.007,20 € por ano^[4].

A dedução tem teto. Quando a base tributável é igual ou inferior a 23.007,20 €, a base máxima da dedução é de 11.630 € por ano; entre 23.007,20 € e 33.007,20 €, essa base máxima diminui progressivamente^[2]. Na prática, um inquilino com a base tributável mais baixa pode, portanto, aplicar 10% sobre no máximo 11.630 € de aluguel anual, e esse teto se reduz à medida que sua renda se aproxima de 33.007,20 €.

A medida se refere à moradia habitual. Não se aplica a aluguel de temporada nem a imóvel turístico: a condição diz respeito à residência habitual do inquilino^[2].

Expatriados e nômades: quem realmente é afetado?

A dedução passa pelo IRPF: ela se destina aos contribuintes desse imposto que alugam sua residência habitual^[2]. Se você vive na Espanha como expatriado ou nômade digital, a primeira pergunta é, portanto, a do seu status fiscal: você é contribuinte do IRPF ou se enquadra em outro regime?

Não parta do princípio de que tem direito porque aluga um imóvel no local: a condição diz respeito à residência habitual, que deve ser confirmada junto à administração tributária.

Para esclarecer sua situação, a Agência Tributária espanhola (Agencia Tributaria) oferece serviços de informação e gestão a viajantes, a espanhóis residentes no exterior e a estrangeiros que vivem temporariamente na Espanha^[6]. Confirme seu status antes de incluir a dedução em uma declaração.

Senhorios: reduções de IRPF moduladas

Para os proprietários que não são grandes detentores (gran tenedor), a norma estabelece uma graduação das reduções do IRPF sobre os rendimentos imobiliários, que pode chegar a 100% para novos contratos em que o aluguel caia mais de 5% em relação ao anterior^[1]. O texto prevê quatro situações para essas reduções: o mesmo locador assina um novo contrato para o imóvel; o imóvel é alugado pela primeira vez; ele é alugado a uma administração pública ou a uma entidade sem fins lucrativos para uso a preço acessível ou social; ou foi reformado nos dois anos anteriores^[5].

As porcentagens também dependem da zona tensionada, da idade do inquilino (18 a 35 anos) ou da destinação social do imóvel, e variam conforme cada caso: não é possível aplicar uma redução automaticamente apenas por ter baixado o aluguel^[2]. A diferença fiscal entre baixar o aluguel em mais de 5%, mantê-lo ou aumentá-lo pode ser muito significativa: o novo sistema incentiva aluguéis moderados e penaliza fiscalmente os aumentos^[7].

• Vários inquilinos: se apenas alguns têm entre 18 e 35 anos, as reduções ligadas à idade se aplicam proporcionalmente à parte do rendimento que lhes corresponde^[7].
• Exclusões: a norma exclui desses benefícios certos rendimentos não declarados e os contratos que não respeitam os limites legais de aluguel^[7].
• IVA reduzido de 10%: é estendido às obras de reforma e reparação em imóveis alugados como residência habitual, independentemente da qualidade do locador. As demais condições continuam exigidas: antiguidade de pelo menos dois anos, materiais fornecidos pelo empreiteiro não superiores a 40% da base tributável, pagamento por meio rastreável^[7].

Como referência, o regime anterior decorrente da lei 12/2023 já previa reduções de 90%, 70% e 60% para contratos assinados a partir de 1º de janeiro de 2024, sob condições^[8]. O novo texto altera essas reduções^[5].

Imóveis turísticos, imóveis vazios e IBI

O decreto-lei fixa uma alíquota de IVA de 10% para os imóveis turísticos^[9]. Os especialistas ressaltam que isso obriga a distinguir bem uma locação residencial comum de uma hospedagem de curta duração, cujo tratamento fiscal pode ser diferente^[2].

Para os proprietários, a OCU (organização espanhola de consumidores) esclarece que, a partir de 1º de dezembro de 2026, certas locações de apartamentos ou imóveis mobiliados deixam de ser isentas quando incluem serviços próprios da hotelaria ou quando a locação a um mesmo inquilino não ultrapassa 30 noites^[7]; existe uma exceção para a locação do imóvel em que o locador tem sua residência habitual. Essas locações passam para a alíquota reduzida de 10%^[7].

O imposto predial (IBI) também muda: os municípios poderão cobrar um adicional de até 50% da cota do IBI sobre imóveis residenciais destinados a uso turístico, de até 100% para proprietários de dois ou mais imóveis destinados a esse uso, e de 150% para titulares de quatro ou mais imóveis^[1].

Para um imóvel desocupado, verifique a ordenança do seu município. Se a vacância for legalmente justificada, guarde os documentos que a comprovam^[7].

Datas-chave e procedimentos

• 7 de outubro de 2026: publicação dos dois decretos-lei no BOE; o primeiro já está em vigor^[1].
• Até 31 de dezembro de 2027: limitação extraordinária de certos reajustes anuais de aluguel ocorridos a partir da entrada em vigor do texto^[2]. Quando o aluguel ultrapassa o teto fixado pelo sistema de índices de preços de referência, nenhum aumento é possível; nos demais casos, o aumento é o que resultar de um novo acordo entre as partes e, na falta dele, não pode ultrapassar 2%^[5].
• 1º de dezembro de 2026: data-chave para os proprietários, especialmente para as locações mobiliadas de curta duração mencionadas acima^[7].
• Contratos temporários assinados antes da entrada em vigor do decreto-lei 29/2026: em princípio, mantêm seu regime até o término previsto; se forem renovados depois, passam para a nova regulamentação^[2].

Para a tributação da locação e do mercado imobiliário em geral, a Agência Tributária espanhola oferece informações sobre como a propriedade, a locação e a venda de imóveis são tributadas^[10]. Verifique os valores e as datas no BOE e no site da Agencia Tributaria antes de qualquer decisão.

Armadilhas e pontos de atenção

• Texto ainda não validado: os dois decretos-lei ainda precisam ser convalidados pela Diputación Permanente do Congresso^[1].
• Residência habitual: a dedução de 10% se destina à moradia habitual, e não a hospedagem turística ou de férias^[2].
• Contrato temporário sem causa real: segundo um projeto de texto divulgado pela imprensa em julho, um contrato de locação temporária sem causa de temporalidade prevista no contrato perderia sua natureza temporária e passaria a ser submetido ao regime das locações de moradia habitual, com efeito retroativo à assinatura; verifique se essa regra consta do texto publicado^[11]. Um exemplo dado por um especialista: assinar simplesmente um contrato de nove meses, sem causa temporária real, não basta para torná-lo temporário^[2].
• Encadeamento de contratos: uma locação temporária de mais de doze meses sem justificativa, ou mais de dois contratos temporários sucessivos entre as mesmas partes para o mesmo imóvel, pode fazer com que o primeiro passe a ser regido pelo regime da locação habitual^[2].
• Diferença fiscal para os locadores: reduzir, manter ou aumentar o aluguel não tem de forma alguma o mesmo efeito sobre o imposto, e cada percentual exige verificar suas condições precisas^[7].

Checklist antes de agir

• Leia o texto publicado no BOE e confira valores, datas e números dos decretos-lei.
• Peça confirmação à administração tributária espanhola se você está sujeito ao IRPF antes de aplicar a dedução.
• Locatário: calcule sua base tributável em relação aos limites de € 23.007,20 e € 33.007,20.
• Locador: compare o novo aluguel com o anterior e verifique se sua situação se enquadra em um dos quatro casos de redução.
• Contrato temporário: certifique-se de que a causa de temporalidade consta do contrato.
• Imóvel vazio ou turístico: consulte a ordenança do seu município e guarde seus comprovantes.