España: lo que las nuevas medidas fiscales sobre la vivienda cambian para inquilinos y propietarios

España aprobó en octubre de 2026 un paquete de medidas sobre la vivienda, con un importante bloque fiscal. Sabrás quién puede deducirse el 10 % de su alquiler, según qué límite de ingresos, cómo se tratan ahora los propietarios arrendadores, qué fechas tener en cuenta y qué puntos comprobar antes de actuar.

Qué se ha aprobado y en qué punto está el texto

El Consejo de Ministros del 6 de octubre de 2026 aprobó dos decretos-ley sobre vivienda: uno sobre la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, y otro sobre la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual^[1]. Ambos textos se publicaron en el BOE del 7 de octubre de 2026^[1].

El primer decreto-ley ya está en vigor^[1]. Es el más rico en materia fiscal: un especialista distingue el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que introduce buena parte de las medidas sobre el alquiler y la fiscalidad, del Real Decreto-ley 28/2026, que modifica el régimen de duración y prórroga de determinados contratos de vivienda habitual^[2].

El bloque fiscal figura en el título II del texto, descrito como un conjunto de medidas destinadas a reorientar el uso de la vivienda hacia su función social y residencial, según la versión inicial del decreto-ley (26/2026)^[3].

Otro punto que conviene saber: estos textos deben aún ser convalidados por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados, puesto que las Cortes están disueltas tras la convocatoria de elecciones^[1]. Las medidas descritas a continuación pueden, por tanto, cambiar.

Las referencias varían según las publicaciones: la Agencia Tributaria española anunciaba el 30 de septiembre un decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, no convalidado por el Congreso (resolución de 2 de octubre), mientras que el BOE publica un decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, sobre la misma materia^[4][5]. Para verificar un importe o una condición, parte del texto publicado en el BOE.

Inquilinos: la deducción del 10 % sobre el alquiler

El texto crea una nueva deducción estatal en el IRPF, el impuesto español sobre la renta de las personas físicas: los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 € al año pueden deducirse el 10 % de las cantidades pagadas en el año por el alquiler de su vivienda habitual^[1]. La Agencia Tributaria española confirma este umbral, al hablar de una base imponible inferior a 33.007,20 € al año^[4].

La deducción tiene un límite. Cuando la base imponible es igual o inferior a 23.007,20 €, la base máxima de la deducción es de 11.630 € al año; entre 23.007,20 € y 33.007,20 €, esta base máxima disminuye progresivamente^[2]. En la práctica, un inquilino con la base imponible más baja puede aplicar el 10 % a un máximo de 11.630 € de alquiler anual, y ese límite se reduce a medida que sus ingresos se acercan a 33.007,20 €.

La medida afecta a la vivienda habitual. No se aplica a un alquiler vacacional ni a una vivienda turística: la condición se refiere a la residencia habitual del inquilino^[2].

Expatriados y nómadas: ¿quién está realmente afectado?

La deducción se hace a través del IRPF: se dirige a los contribuyentes de este impuesto que alquilan su vivienda habitual^[2]. Si vives en España como expatriado o nómada digital, la primera pregunta es la de tu situación fiscal: ¿eres contribuyente del IRPF o estás sujeto a otro régimen?

No partas de la idea de que tienes derecho porque alquilas un alojamiento en el país: alquilar un alojamiento allí no basta por sí solo, ya que la condición se refiere a la residencia habitual y debe confirmarse ante la administración tributaria.

Para aclarar tu situación, la Agencia Tributaria española (Agencia Tributaria) ofrece servicios de información y gestión a viajeros, a españoles establecidos en el extranjero y a extranjeros que viven temporalmente en España^[6]. Confirma tu situación antes de incluir la deducción en una declaración.

Propietarios arrendadores: reducciones del IRPF moduladas

Para los propietarios que no son grandes tenedores (gran tenedor), la norma establece una graduación de las reducciones del IRPF sobre los rendimientos inmobiliarios, que puede alcanzar el 100 % en nuevos contratos en los que la renta baja más de un 5 % respecto a la anterior^[1]. El texto contempla cuatro situaciones para estas reducciones: el mismo arrendador firma un nuevo contrato para la vivienda; la vivienda se alquila por primera vez; se alquila a una administración pública o a una entidad sin ánimo de lucro para un uso a precio asequible o social; o ha sido rehabilitada en los dos años anteriores^[5].

Los porcentajes dependen también de la zona tensionada, de la edad del inquilino (de 18 a 35 años) o del destino social de la vivienda, y varían según cada caso: no se puede aplicar una reducción automáticamente por el solo hecho de haber bajado la renta^[2]. La diferencia fiscal entre bajar la renta más de un 5 %, mantenerla o subirla puede ser muy importante: el nuevo sistema fomenta las rentas moderadas y penaliza fiscalmente las subidas^[7].

• Varios inquilinos: si solo algunos tienen entre 18 y 35 años, las reducciones vinculadas a la edad se aplican proporcionalmente a la parte del rendimiento que les corresponde^[7].
• Exclusiones: la norma excluye de estas ventajas determinados ingresos no declarados y los contratos que no respetan los límites legales de la renta^[7].
• IVA reducido del 10 %: se extiende a las obras de rehabilitación y reparación en viviendas alquiladas como residencia habitual, con independencia de la condición del arrendador. Siguen exigiéndose las demás condiciones: antigüedad de al menos dos años, materiales aportados por el contratista que no superen el 40 % de la base imponible, y pago por medio trazable^[7].

A título de referencia, el régimen anterior derivado de la Ley 12/2023 ya preveía reducciones del 90 %, 70 % y 60 % para los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2024, con determinadas condiciones^[8]. El nuevo texto modifica estas reducciones^[5].

Viviendas turísticas, viviendas vacías e IBI

El real decreto-ley fija un tipo de IVA del 10 % para las viviendas turísticas^[9]. Los especialistas subrayan que esto obliga a distinguir bien entre un alquiler residencial ordinario y un alojamiento de corta duración, cuyo tratamiento fiscal puede ser diferente^[2].

Para los propietarios, la OCU (organización de consumidores española) precisa que, a partir del 1 de diciembre de 2026, determinados alquileres de pisos o viviendas amuebladas dejan de estar exentos cuando incluyen servicios propios de la hostelería o cuando el alquiler a un mismo inquilino no supera las 30 noches^[7]; existe una excepción para el alquiler de la vivienda en la que el arrendador tiene su residencia habitual. Estos alquileres pasan al tipo reducido del 10 %^[7].

El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) también cambia: los municipios podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota del IBI sobre las viviendas residenciales destinadas a uso turístico, de hasta el 100 % para los propietarios de dos o más inmuebles destinados a ese uso, y del 150 % para los titulares de cuatro o más inmuebles^[1].

Para una vivienda desocupada, consulte la ordenanza de su municipio. Si la desocupación está legalmente justificada, conserve los documentos que lo acrediten^[7].

Fechas clave y trámites

• 7 de octubre de 2026: publicación de los dos reales decretos-leyes en el BOE; el primero ya está en vigor^[1].
• Hasta el 31 de diciembre de 2027: limitación extraordinaria de determinadas actualizaciones anuales de la renta que se produzcan a partir de la entrada en vigor del texto^[2]. Cuando la renta supere el límite fijado por el sistema de índices de precios de referencia, no es posible ninguna subida; en los demás casos, la subida es la que acuerden las partes y, en su defecto, no puede superar el 2 %^[5].
• 1 de diciembre de 2026: fecha clave para los propietarios, especialmente para los alquileres amueblados de corta duración mencionados anteriormente^[7].
• Contratos temporales firmados antes de la entrada en vigor del real decreto-ley 29/2026: en principio mantienen su régimen hasta el vencimiento previsto; si después se renuevan, pasan a regirse por la nueva normativa^[2].

Para la fiscalidad del alquiler y del sector inmobiliario en general, la Agencia Tributaria española ofrece información sobre cómo tributan la propiedad, el alquiler y la venta de inmuebles^[10]. Verifique las cuantías y las fechas en el BOE y en la sede de la Agencia Tributaria antes de tomar cualquier decisión.

Trampas y puntos de atención

• Texto aún no validado: los dos reales decretos-leyes deben ser todavía convalidados por la Diputación Permanente del Congreso^[1].
• Residencia habitual: la deducción del 10 % se refiere a la vivienda habitual, no a un alojamiento turístico o vacacional^[2].
• Contrato temporal sin causa real: según un proyecto de texto recogido por la prensa en julio, un contrato de alquiler temporal sin causa de temporalidad prevista en el contrato perdería su naturaleza temporal y quedaría sometido al régimen de los alquileres de vivienda habitual, con efecto retroactivo a la firma; compruebe si esta regla figura en el texto publicado^[11]. Un ejemplo dado por un especialista: firmar simplemente un contrato de nueve meses, sin una causa temporal real, no basta para que sea temporal^[2].
• Encadenamiento de contratos: un arrendamiento temporal de más de doce meses sin justificación, o más de dos contratos temporales sucesivos entre las mismas partes para la misma vivienda, puede hacer que el primero quede sometido al régimen del alquiler habitual^[2].
• Diferencia fiscal para los arrendadores: bajar, mantener o subir la renta no tiene en absoluto el mismo efecto sobre el impuesto, y cada porcentaje exige verificar sus condiciones precisas^[7].

Lista de comprobación antes de actuar

• Lea el texto publicado en el BOE y compruebe importes, fechas y números de los reales decretos-leyes.
• Pida confirmación a la Agencia Tributaria española de si está sujeto al IRPF antes de aplicar la deducción.
• Inquilino: calcule su base imponible con respecto a los umbrales de 23.007,20 € y 33.007,20 €.
• Arrendador: compare la nueva renta con la anterior y verifique si su situación corresponde a uno de los cuatro supuestos de reducción.
• Contrato temporal: asegúrese de que la causa de temporalidad figura en el contrato.
• Vivienda vacía o turística: consulte la ordenanza de su municipio y conserve sus justificantes.