Huren in Spanje: wat de decreten van 2026 echt veranderen voor huurders

Eind september 2026 heeft Spanje achter elkaar meerdere decreten over huisvesting gepubliceerd, waarvan er twee inmiddels weer zijn verdwenen. Dit artikel helpt je onderscheiden wat is ingetrokken van wat vandaag van toepassing is, de regels te herkennen die gelden voor tijdelijke huurders (seizoenscontracten, verhuur per kamer) en je contract te controleren. Het is geschreven zonder dat de bronnen de uitslag van de bekrachtigingsstemming van 16 oktober vaststellen: controleer de status van de tekst voordat je erop vertrouwt.

Welke decreten, welke status: wat is ingetrokken, van kracht of in afwachting

Het Real decreto-ley (RDL) 26/2026 is op 1 oktober 2026 in werking getreden. Daarna is het ingetrokken omdat het Congreso de Diputados het niet heeft bekrachtigd^[1].

Het RDL 27/2026, dat voorzag in de automatische verlenging van contracten en een vergoeding, is op 1 oktober gepubliceerd. Het BOE vermeldt 2 oktober als datum van inwerkingtreding en diezelfde dag als datum van intrekking^[2].

De regering heeft vervolgens een nieuwe norm goedgekeurd, het RDL 29/2026, dat sinds 8 oktober van kracht is^[1]. De bekrachtiging ervan wordt voorgelegd aan de Diputación Permanente van het Congreso, op vrijdag 16 oktober^[3].

Wat gebeurt er als de stemming mislukt? Volgens de pers blijven de maatregelen, als het decreet wordt bekrachtigd, gewoon gelden; zo niet, dan vervalt de tekst^[3]. Controleer de huidige status van het RDL 29/2026 in het BOE voordat je je op deze regels beroept.

De intrekking van de eerste twee decreten heeft niet alle bescherming weggenomen: de afwijzing door het Congreso heeft de hervormingen die deze decreten invoerden geschrapt, maar niet de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en de wet op het recht op wonen, die nog steeds een groot deel van de relaties tussen verhuurders en huurders regelen^[2].

Verlenging van contracten: wat is gepubliceerd, wat is verdwenen

Voor het RDL 29/2026 beschrijft de pers verlengingen van maximaal drie jaar in gespannen gebieden^[3]. De officiële tekst van dit decreet is voor dit artikel niet nagelezen: raadpleeg die in het BOE voordat je er een concreet recht voor je contract aan ontleent.

Het inmiddels ingetrokken RDL 26/2026 voorzag in een buitengewone verlenging van maximaal twee jaar per jaar, op verzoek van de huurder. Deze gold voor contracten waarvan de verlengingsperiode eindigde vóór 31 december 2028, op voorwaarde dat de huurder de voorafgaande acht maanden zijn betalingen volledig had voldaan^[4]. Als een artikel of een verhuurder je naar deze regel verwijst, controleer dan of hij is overgenomen in de tekst die nu van kracht is.

De onbepaalde automatische verlenging die het RDL 27/2026 invoerde, maakt niet langer deel uit van het toepasselijke stelsel. De eerdere regel keert terug: na een minimale duur van vijf of zeven jaar kan het contract worden voortgezet met jaarlijkse verlengingen van maximaal drie jaar, als geen van beide partijen het binnen de wettelijke termijnen opzegt^[2].

Vergoeding bij niet-verlenging: die maakt niet langer deel uit van het huidige stelsel

Het RDL 27/2026 bepaalde dat een verhuurder die zonder geldige reden niet verlengt, een vergoeding moet betalen van minstens 12 maanden huur, en nooit minder dan één maand huur per jaar van bewoning^[4]. Ook eiste het een opzegtermijn van zes maanden voor de verhuurder, tegenover twee maanden voor de huurder^[4].

Met de intrekking van dit decreet maakt deze vergoeding niet langer deel uit van het huidige stelsel^[2]. Reken er niet op dat het RDL 29/2026 dit weer invoert, tenzij je het in de in het BOE gepubliceerde tekst hebt gelezen.

Huur: plafond op verhogingen en indexering

Volgens de OCU geldt: als de huur niet boven de referentiegrens ligt, vindt een verhoging plaats via een nieuwe overeenkomst tussen verhuurder en huurder; zonder overeenkomst mag zij niet meer bedragen dan 2% tot 31 december 2027^[1].

De OCU wijst er ook op dat de verhuurder de huur alleen mag indexeren als het contract dat toestaat, en dat de referentie-index IRAV sinds 8 oktober 2026 de maximale verhoging vormt voor alle woningcontracten^[1].

Indexering gebeurt niet automatisch: de verhuurder moet de huurder ervan in kennis stellen, en de geïndexeerde huur is pas verschuldigd vanaf de maand na de kennisgeving^[1]. Voorbeeld: een verhoging die in oktober wordt aangezegd, geldt voor de termijn van november; aangezegd in november, geldt zij voor die van december^[1].

Een indexatieclausule voor de huur betekent niet dat je met terugwerkende kracht de niet-doorgevoerde verhogingen kunt opeisen^[5].

Het Ministerie van Huisvesting stelt een rekenmachine ter beschikking om de maximale verhoging te berekenen^[5].

Seizoensverhuur en verhuur per kamer: wat digitale nomaden moeten weten

Seizoenscontracten, die bij digitale nomaden vaak voorkomen, worden volgens de pers geregeld door het RDL 29/2026: ze mogen niet langer duren dan 12 maanden en de reden moet schriftelijk worden onderbouwd, waarbij het bewijs bij de eigenaar ligt^[3].

Bij verhuur per kamer mag de prijs niet hoger zijn dan die van de volledige woning als één geheel verhuurd^[3].

Voor kortetermijnverhuur is een uniek registratienummer nodig: zonder dit nummer mag het pand niet worden aangeboden op online kortetermijnverhuurplatforms^[6].

Valkuilen, oplichting en aandachtspunten

• Wisselende regelgeving: een koninklijk besluit dat van kracht is, kan vervallen als het niet wordt bekrachtigd^[3]. Controleer de datum en de versie van de tekst voordat je je op een recht beroept: het RDL 26/2026 is ingetrokken^[1].
• Verouderde advertenties: het RDL 27/2026 is ingetrokken op de dag zelf dat het in werking trad^[2]. Een artikel, bureau of verhuurder die nog spreekt over de vergoeding van 12 maanden of de automatische verlenging, beschrijft een regeling die niet meer in het toepasselijke recht staat.
• Seizoenscontract zonder schriftelijke reden: er is een echte, onderbouwde en bewijsbare reden nodig voor de tijdelijke behoefte van de huurder. Ontbreekt die, of volgen contracten elkaar op tussen dezelfde partijen voor dezelfde woning, dan wordt het contract vanaf de ondertekening beschouwd als een huur van de hoofdverblijfplaats. Deze regel stond in het RDL 26/2026, dat is ingetrokken^[4]. Voor de tekst die nu geldt, vermeldt de pers alleen het maximum van 12 maanden en de schriftelijke reden^[3]: controleer in de BOE of de herkwalificatie is overgenomen.
• Huurverhoging zonder kennisgeving: de indexering is pas opeisbaar vanaf de maand na de kennisgeving^[1]. Bewaar deze correspondentie.
• Registratienummer: zonder dit nummer mag een pand niet worden aangeboden op kortetermijnplatforms^[6]. Dit nummer volgt uit de controle van verschillende vereisten, maar ontslaat je niet van de plicht om de regels van de mede-eigendom na te gaan: de BOE noemt het geval van een mede-eigendom waarvan de statuten verhuur voor logies verbieden en waarvoor dus geen nummer kon worden toegekend^[6].

Betaal in de praktijk niets voordat je een contract hebt getekend waarvan je de voorwaarden hebt gecontroleerd, en vraag bij twijfel advies aan een consumentenorganisatie zoals de OCU.

Wat je in je contract moet controleren en waar je de officiële teksten vindt

• De begindatum, de duur en de aard van het contract (hoofdverblijfplaats of seizoen, met de schriftelijke reden).
• De indexatieclausule voor de huur: het contract moet die bevatten, en de index (CPI of andere) mag de IRAV niet overschrijden^[1].
• Voor een kamer: dat de som van de huren voor de hele woning niet hoger is dan de prijs van de volledige woning^[3].
• Voor een kortetermijnwoning: de aanwezigheid van het uniek registratienummer^[6].
• De stemming van 16 oktober en de definitieve tekst van het RDL 29/2026, te lezen op de website van de BOE (boe.es); het Ministerie van Huisvesting biedt de rekenmachine voor de maximale verhoging aan^[5].
• Als je niet zeker weet of deze regels gelden voor een contract dat al is getekend of voor een huurder zonder NIE, vraag dan vóór je handelt bevestiging aan het Ministerie van Huisvesting of aan een gespecialiseerde advocaat.