Location en Espagne : ce que les décrets de 2026 changent vraiment pour les locataires

Fin septembre 2026, l'Espagne a publié coup sur coup plusieurs décrets sur le logement, dont deux ont déjà disparu. Cet article vous aide à distinguer ce qui est abrogé de ce qui s'applique aujourd'hui, à repérer les règles qui touchent les locataires de passage (contrats de saison, location par chambres) et à vérifier votre contrat. Il a été rédigé sans que le résultat du vote de convalidation du 16 octobre soit établi par les sources : relisez le statut du texte avant de vous y appuyer.

Quels décrets, quel statut : ce qui est abrogé, en vigueur ou en attente

Le Real decreto-ley (RDL) 26/2026 est entré en vigueur le 1er octobre 2026. Il a ensuite été abrogé faute de convalidation par le Congrès des députés^[1].

Le RDL 27/2026, qui prévoyait le renouvellement automatique des contrats et une indemnité, a été publié le 1er octobre. Le BOE indique le 2 octobre comme date d'entrée en vigueur et, le même jour, comme date d'abrogation^[2].

Le gouvernement a ensuite approuvé une nouvelle norme, le RDL 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre^[1]. Sa convalidation est soumise au vote de la Diputación Permanente du Congrès, le vendredi 16 octobre^[3].

Que se passe-t-il si le vote échoue ? Selon la presse, si le décret est convalidé, les mesures continuent de s'appliquer telles quelles ; sinon, le texte tombe^[3]. Vérifiez le statut actuel du RDL 29/2026 au BOE avant de vous appuyer sur ces règles.

L'abrogation des deux premiers décrets n'a pas fait disparaître toutes les protections : le rejet du Congrès a supprimé les réformes ajoutées par ces décrets, mais pas la Loi sur les baux urbains (LAU) ni la loi sur le droit au logement, qui continuent de régir une grande partie des relations entre propriétaires et locataires^[2].

Prorogation des contrats : ce qui a été publié, ce qui a disparu

Pour le RDL 29/2026, la presse décrit des prorogations pouvant aller jusqu'à trois ans en zones tendues^[3]. Le texte officiel de ce décret n'a pas été relu pour cet article : consultez-le au BOE avant d'en tirer un droit précis pour votre contrat.

Le RDL 26/2026, aujourd'hui abrogé, prévoyait une prolongation extraordinaire allant jusqu'à deux ans, demandée par le locataire, par année. Elle visait les contrats dont la période de prolongation se terminait avant le 31 décembre 2028, à condition que le locataire soit à jour de ses paiements depuis les huit mois précédents^[4]. Si un article ou un propriétaire vous cite cette règle, vérifiez qu'elle est bien reprise dans le texte en vigueur.

Le renouvellement automatique indéfini introduit par le RDL 27/2026 ne fait plus partie du régime applicable. La règle antérieure revient : après une durée minimale de cinq ou sept ans, le contrat peut se poursuivre par des reconductions annuelles pendant trois ans au maximum si aucune des parties ne le résilie dans les délais légaux^[2].

Indemnité en cas de non-renouvellement : elle n'est plus dans le régime en vigueur

Le RDL 27/2026 prévoyait que le bailleur qui ne renouvelait pas sans motif valable verse une indemnité d'au moins 12 mois de loyer, jamais inférieure à un mois de loyer par année de résidence^[4]. Il exigeait aussi un préavis de six mois côté bailleur, contre deux mois côté locataire^[4].

Avec l'abrogation de ce décret, cette indemnisation ne fait plus partie du régime en vigueur^[2]. Ne comptez pas sur une reprise par le RDL 29/2026 tant que vous ne l'avez pas lue dans le texte publié au BOE.

Loyers : plafond des hausses et actualisation

Selon l'OCU, si le loyer n'est pas au-dessus de la limite de référence, la hausse résulte d'un nouvel accord entre bailleur et locataire ; sans accord, elle ne peut pas dépasser 2 % jusqu'au 31 décembre 2027^[1].

L'OCU précise aussi que le propriétaire ne peut actualiser le loyer que si le contrat le permet, et que l'indice de référence IRAV est, depuis le 8 octobre 2026, la limite maximale de la hausse pour tous les contrats de logement^[1].

L'actualisation n'est pas automatique : le bailleur doit la notifier au locataire, et le loyer actualisé n'est exigible qu'à partir du mois suivant la notification^[1]. Exemple : une hausse notifiée en octobre s'applique à la mensualité de novembre ; notifiée en novembre, elle s'applique à celle de décembre^[1].

Une clause d'actualisation du loyer n'implique pas que l'on puisse réclamer rétroactivement les hausses non appliquées^[5].

Le Ministère du Logement met à disposition une calculatrice pour connaître la hausse maximale^[5].

Locations de saison et par chambres : ce qui concerne les nomades

Les contrats de saison, fréquents chez les nomades digitaux, sont encadrés par le RDL 29/2026 selon la presse : ils ne peuvent pas dépasser 12 mois et leur cause doit être justifiée par écrit, la preuve incombant au propriétaire^[3].

Pour la location par chambres, le prix ne peut pas dépasser celui qu'aurait le logement entier loué comme une unité^[3].

Pour les locations de courte durée, un numéro d'enregistrement unique est nécessaire : sans lui, le bien ne peut pas être proposé sur les plateformes en ligne de location de courte durée^[6].

Pièges, arnaques et points de vigilance

• Statut mouvant : un décret en vigueur peut tomber s'il n'est pas convalidé^[3]. Vérifiez la date et la version du texte avant de vous appuyer sur un droit : le RDL 26/2026 a été abrogé^[1].
• Annonces périmées : le RDL 27/2026 a été abrogé le jour même de son entrée en vigueur^[2]. Un article, une agence ou un bailleur qui évoque encore l'indemnité de 12 mois ou le renouvellement automatique décrit un régime qui ne figure plus dans le droit applicable.
• Contrat de saison sans cause écrite : il faut une cause réelle, justifiée et prouvable du besoin temporaire du locataire. Si elle manque, ou si des contrats se succèdent entre les mêmes parties pour le même logement, le contrat est considéré comme un bail d'habitation principale dès sa signature. Cette règle figurait dans le RDL 26/2026, abrogé^[4]. Pour le texte en vigueur, la presse indique seulement le plafond de 12 mois et la cause écrite^[3] : vérifiez dans le BOE si la requalification est reprise.
• Hausse de loyer sans notification : l'actualisation n'est exigible qu'à partir du mois suivant la notification^[1]. Conservez ces échanges.
• Numéro d'enregistrement : sans lui, un bien ne peut pas être proposé sur les plateformes de courte durée^[6]. Ce numéro découle d'un contrôle de plusieurs exigences, mais il ne dispense pas de vérifier les règles de la copropriété : le BOE cite le cas d'une copropriété dont les statuts interdisent l'activité d'hébergement et où aucun numéro ne pouvait être attribué^[6].

En pratique, ne versez rien avant d'avoir signé un contrat dont vous avez vérifié les termes, et demandez conseil à une association de consommateurs comme l'OCU en cas de doute.

Que vérifier dans votre contrat et où trouver les textes officiels

• La date de début, la durée et la nature du contrat (résidence habituelle ou saison, avec sa cause écrite).
• La clause d'actualisation du loyer : le contrat doit la prévoir, et l'indice (IPC ou autre) ne peut pas dépasser l'IRAV^[1].
• Pour une chambre : que la somme des loyers de tout le logement ne dépasse pas le prix du logement entier^[3].
• Pour un logement de courte durée : la présence du numéro d'enregistrement unique^[6].
• Le vote du 16 octobre et le texte final du RDL 29/2026, à lire sur le site du BOE (boe.es) ; le Ministère du Logement propose la calculatrice de hausse maximale^[5].
• Si vous ne savez pas si ces règles s'appliquent à un contrat déjà signé ou à un locataire sans NIE, demandez confirmation au Ministère du Logement ou à un avocat spécialisé avant d'agir.