Mietrecht in Spanien: Was die Dekrete von 2026 für Mieter wirklich ändern

Ende September 2026 hat Spanien kurz hintereinander mehrere Wohnungsdekrete veröffentlicht, von denen zwei bereits wieder außer Kraft sind. Dieser Artikel hilft Ihnen, zwischen dem Aufgehobenen und dem heute Geltenden zu unterscheiden, Regeln zu erkennen, die Durchreisende als Mieter betreffen (Saisonverträge, Vermietung nach Zimmern), und Ihren Vertrag zu prüfen. Er wurde verfasst, ohne dass die Quellen das Ergebnis der Bestätigungsabstimmung vom 16. Oktober festhalten: Prüfen Sie den Status des Textes, bevor Sie sich darauf stützen.

Welche Dekrete, welcher Status: Was aufgehoben, in Kraft oder ausstehend ist

Das Real decreto-ley (RDL) 26/2026 trat am 1. Oktober 2026 in Kraft. Anschließend wurde es aufgehoben, da der Abgeordnetenkongress es nicht bestätigt hat^[1].

Das RDL 27/2026, das eine automatische Verlängerung der Verträge und eine Entschädigung vorsah, wurde am 1. Oktober veröffentlicht. Das BOE nennt den 2. Oktober als Datum des Inkrafttretens und am selben Tag als Datum der Aufhebung^[2].

Die Regierung hat danach eine neue Norm verabschiedet, das RDL 29/2026, in Kraft seit dem 8. Oktober^[1]. Seine Bestätigung unterliegt der Abstimmung der Ständigen Deputiertenversammlung des Kongresses am Freitag, dem 16. Oktober^[3].

Was passiert, wenn die Abstimmung scheitert? Laut Presse bleiben die Maßnahmen bei einer Bestätigung des Dekrets unverändert in Kraft; andernfalls entfällt der Text^[3]. Prüfen Sie den aktuellen Status des RDL 29/2026 im BOE, bevor Sie sich auf diese Regeln stützen.

Die Aufhebung der beiden ersten Dekrete hat nicht alle Schutzregeln beseitigt: Die Ablehnung durch den Kongress hat die von diesen Dekreten eingeführten Reformen gestrichen, nicht aber das Stadtmietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) oder das Gesetz zum Recht auf Wohnraum, die weiterhin einen großen Teil der Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern regeln^[2].

Verlängerung der Verträge: Was veröffentlicht wurde, was verschwunden ist

Zum RDL 29/2026 beschreibt die Presse Verlängerungen von bis zu drei Jahren in angespannten Gebieten^[3]. Der amtliche Wortlaut dieses Dekrets wurde für diesen Artikel nicht überprüft: Lesen Sie ihn im BOE, bevor Sie daraus ein konkretes Recht für Ihren Vertrag ableiten.

Das heute aufgehobene RDL 26/2026 sah eine außerordentliche Verlängerung von bis zu zwei Jahren pro Jahr vor, die vom Mieter beantragt werden konnte. Sie betraf Verträge, deren Verlängerungszeitraum vor dem 31. Dezember 2028 endete, sofern der Mieter in den vorangegangenen acht Monaten seine Zahlungen vollständig geleistet hatte^[4]. Wenn Sie ein Artikel oder ein Vermieter auf diese Regel verweist, prüfen Sie, ob sie im geltenden Text tatsächlich enthalten ist.

Die mit dem RDL 27/2026 eingeführte unbefristete automatische Verlängerung ist nicht mehr Teil der geltenden Regelung. Die frühere Regel gilt wieder: Nach einer Mindestlaufzeit von fünf oder sieben Jahren kann der Vertrag durch jährliche Verlängerungen für höchstens drei Jahre fortgesetzt werden, sofern keine Partei ihn innerhalb der gesetzlichen Fristen kündigt^[2].

Entschädigung bei Nichtverlängerung: Sie ist nicht mehr Teil der geltenden Regelung

Das RDL 27/2026 sah vor, dass der Vermieter, der ohne triftigen Grund nicht verlängert, eine Entschädigung von mindestens 12 Monatsmieten zahlt, in keinem Fall jedoch weniger als eine Monatsmiete pro Jahr des Aufenthalts^[4]. Außerdem verlangte es eine Kündigungsfrist von sechs Monaten auf Seiten des Vermieters gegenüber zwei Monaten auf Seiten des Mieters^[4].

Mit der Aufhebung dieses Dekrets gehört diese Entschädigung nicht mehr zur geltenden Regelung^[2]. Rechnen Sie nicht mit einer Übernahme durch das RDL 29/2026, solange Sie sie nicht im im BOE veröffentlichten Text gelesen haben.

Mieten: Obergrenze für Erhöhungen und Anpassung

Laut OCU ergibt sich eine Erhöhung, wenn die Miete nicht über dem Referenzwert liegt, aus einer neuen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter; ohne Einigung darf sie bis zum 31. Dezember 2027 höchstens 2 % betragen^[1].

Die OCU weist außerdem darauf hin, dass der Vermieter die Miete nur dann anpassen darf, wenn der Vertrag dies vorsieht, und dass der Referenzindex IRAV seit dem 8. Oktober 2026 für alle Wohnraummietverträge die Höchstgrenze der Erhöhung ist^[1].

Die Anpassung erfolgt nicht automatisch: Der Vermieter muss sie dem Mieter mitteilen, und die angepasste Miete wird erst ab dem Monat nach der Mitteilung fällig^[1]. Beispiel: Eine im Oktober mitgeteilte Erhöhung gilt für die Monatsrate im November; wird sie im November mitgeteilt, gilt sie für die Rate im Dezember^[1].

Eine Klausel, die das Recht vorbehält, verspätete Erhöhungen geltend zu machen, erlaubt es nicht, diese rückwirkend einzufordern^[5].

Das Wohnungsministerium stellt einen Rechner zur Verfügung, mit dem sich die maximal zulässige Erhöhung ermitteln lässt^[5].

Saisonvermietungen und Zimmervermietungen: was digitale Nomaden wissen sollten

Saisonverträge, die bei digitalen Nomaden häufig vorkommen, sind laut Presseberichten durch das RDL 29/2026 geregelt: Sie dürfen höchstens 12 Monate laufen, und ihr Grund muss schriftlich begründet werden; die Beweislast liegt beim Vermieter^[3].

Bei der Zimmervermietung darf der Preis nicht höher sein als der, den die gesamte Wohnung als eine Einheit vermietet erzielen würde^[3].

Für Kurzzeitvermietungen ist eine eindeutige Registrierungsnummer erforderlich: Ohne sie darf die Unterkunft nicht auf Online-Plattformen für Kurzzeitvermietungen angeboten werden^[6].

Fallen, Betrug und Warnsignale

• Wechselnder Rechtsstatus: Eine geltende Verordnung kann außer Kraft treten, wenn sie nicht bestätigt wird^[3]. Prüfen Sie Datum und Fassung des Textes, bevor Sie sich auf ein Recht berufen: Das RDL 26/2026 wurde aufgehoben^[1].
• Veraltete Anzeigen: Das RDL 27/2026 wurde am selben Tag aufgehoben, an dem es in Kraft treten sollte^[2]. Ein Artikel, eine Agentur oder ein Vermieter, der noch die Entschädigung von 12 Monaten oder die automatische Verlängerung erwähnt, beschreibt eine Regelung, die im geltenden Recht nicht mehr enthalten ist.
• Saisonvertrag ohne schriftlichen Grund: Erforderlich ist ein tatsächlicher, begründeter und nachweisbarer Grund für den vorübergehenden Bedarf des Mieters. Fehlt er oder folgen zwischen denselben Parteien für dieselbe Wohnung mehrere Verträge aufeinander, gilt der Vertrag ab Unterzeichnung als Hauptwohnsitz-Mietvertrag. Diese Regel war im RDL 26/2026 enthalten, das aufgehoben wurde^[4]. Für den geltenden Text nennt die Presse nur die Obergrenze von 12 Monaten und den schriftlichen Grund^[3]: Prüfen Sie im BOE, ob die Umqualifizierung übernommen wurde.
• Mieterhöhung ohne Mitteilung: Die Anpassung wird erst ab dem Monat fällig, der auf die Mitteilung folgt^[1]. Bewahren Sie diese Mitteilungen auf.
• Registrierungsnummer: Ohne sie darf eine Unterkunft nicht auf Kurzzeitvermietungsplattformen angeboten werden^[6]. Diese Nummer ergibt sich aus der Prüfung mehrerer Anforderungen, befreit aber nicht davon, die Regeln der Eigentümergemeinschaft zu prüfen: Das BOE nennt den Fall einer Eigentümergemeinschaft, deren Satzung die Beherbergung untersagt und für die deshalb keine Nummer vergeben werden konnte^[6].

Zahlen Sie in der Praxis nichts, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnet haben, dessen Bedingungen Sie geprüft haben, und holen Sie sich im Zweifelsfall Rat bei einer Verbraucherschutzorganisation wie der OCU.

Was Sie in Ihrem Vertrag prüfen sollten und wo Sie die amtlichen Texte finden

• Das Anfangsdatum, die Laufzeit und die Art des Vertrags (Hauptwohnsitz oder Saison, mit schriftlich begründetem Grund).
• Die Klausel zur Mietanpassung: Der Vertrag muss sie vorsehen, und der Index (VPI oder ein anderer) darf den IRAV nicht übersteigen^[1].
• Bei einem Zimmer: Die Summe der Mieten für die gesamte Wohnung darf den Preis der ganzen Wohnung nicht überschreiten^[3].
• Bei einer Kurzzeitunterkunft: das Vorhandensein der eindeutigen Registrierungsnummer^[6].
• Die Abstimmung vom 16. Oktober und den endgültigen Text des RDL 29/2026, nachzulesen auf der Website des BOE (boe.es); das Wohnungsministerium bietet den Rechner für die maximal zulässige Erhöhung an^[5].
• Wenn Sie nicht wissen, ob diese Regeln auf einen bereits unterzeichneten Vertrag oder auf einen Mieter ohne NIE anwendbar sind, holen Sie vor dem Handeln eine Bestätigung beim Wohnungsministerium oder einem spezialisierten Anwalt ein.