Affitto in Spagna: cosa cambiano davvero i decreti del 2026 per gli inquilini

Alla fine di settembre 2026, la Spagna ha pubblicato in rapida successione diversi decreti sull'edilizia abitativa, due dei quali sono già stati abrogati. Questo articolo vi aiuta a distinguere ciò che è abrogato da ciò che si applica oggi, a individuare le norme che riguardano gli inquilini di passaggio (contratti stagionali, affitto per stanze) e a verificare il vostro contratto. È stato redatto senza che le fonti abbiano stabilito l'esito del voto di convalida del 16 ottobre: rileggete lo stato del testo prima di basarvi su di esso.

Quali decreti, quale stato: cosa è abrogato, in vigore o in attesa

Il Real decreto-ley (RDL) 26/2026 è entrato in vigore il 1° ottobre 2026. È stato poi abrogato per mancata convalida da parte del Congresso dei deputati^[1].

Il RDL 27/2026, che prevedeva il rinnovo automatico dei contratti e un indennizzo, è stato pubblicato il 1° ottobre. Il BOE indica il 2 ottobre come data di entrata in vigore e, lo stesso giorno, come data di abrogazione^[2].

Il governo ha successivamente approvato una nuova norma, il RDL 29/2026, in vigore dall'8 ottobre^[1]. La sua convalida è sottoposta al voto della Diputación Permanente del Congresso, venerdì 16 ottobre^[3].

Cosa succede se il voto fallisce? Secondo la stampa, se il decreto viene convalidato, le misure continuano ad applicarsi così come sono; in caso contrario, il testo decade^[3]. Verificate lo stato attuale del RDL 29/2026 sul BOE prima di basarvi su queste norme.

L'abrogazione dei primi due decreti non ha eliminato tutte le tutele: il rigetto da parte del Congresso ha soppresso le riforme introdotte da tali decreti, ma non la Legge sulle locazioni urbane (LAU) né la legge sul diritto all'abitazione, che continuano a regolare gran parte dei rapporti tra proprietari e inquilini^[2].

Proroga dei contratti: cosa è stato pubblicato, cosa è scomparso

Per il RDL 29/2026, la stampa descrive proroghe fino a tre anni nelle zone tese^[3]. Il testo ufficiale di questo decreto non è stato riletto per questo articolo: consultatelo sul BOE prima di trarne un diritto preciso per il vostro contratto.

Il RDL 26/2026, oggi abrogato, prevedeva una proroga straordinaria fino a due anni, richiesta dall'inquilino, per ogni anno. Riguardava i contratti il cui periodo di proroga si concludeva prima del 31 dicembre 2028, a condizione che l'inquilino fosse in regola con i pagamenti negli otto mesi precedenti^[4]. Se un articolo o un proprietario vi citano questa norma, verificate che sia effettivamente ripresa nel testo in vigore.

Il rinnovo automatico illimitato introdotto dal RDL 27/2026 non fa più parte del regime applicabile. Torna la regola precedente: dopo una durata minima di cinque o sette anni, il contratto può proseguire con rinnovi annuali per un massimo di tre anni, se nessuna delle parti lo risolve entro i termini di legge^[2].

Indennizzo in caso di mancato rinnovo: non è più previsto dal regime in vigore

Il RDL 27/2026 prevedeva che il locatore che non rinnovasse senza un motivo valido versasse un indennizzo di almeno 12 mensilità di affitto, mai inferiore a una mensilità per ogni anno di residenza^[4]. Esigeva inoltre un preavviso di sei mesi da parte del locatore, contro i due mesi previsti per l'inquilino^[4].

Con l'abrogazione di questo decreto, tale indennizzo non fa più parte del regime in vigore^[2]. Non contate su una ripresa da parte del RDL 29/2026 finché non l'avrete letta nel testo pubblicato sul BOE.

Affitti: tetto agli aumenti e aggiornamento

Secondo l'OCU, se l'affitto non supera il limite di riferimento, l'aumento deriva da un nuovo accordo tra proprietario e inquilino; in assenza di accordo, non può superare il 2% fino al 31 dicembre 2027^[1].

L'OCU precisa anche che il proprietario può aggiornare l'affitto solo se il contratto lo consente, e che l'indice di riferimento IRAV costituisce, dall'8 ottobre 2026, il limite massimo dell'aumento per tutti i contratti di abitazione^[1].

L'aggiornamento non è automatico: il proprietario deve notificarlo all'inquilino, e l'affitto aggiornato è dovuto solo a partire dal mese successivo alla notifica^[1]. Esempio: un aumento notificato in ottobre si applica alla rata di novembre; notificato in novembre, si applica a quella di dicembre^[1].

Una clausola che pretendesse di riservare il diritto di richiedere aumenti arretrati non consente di richiederli retroattivamente^[5].

Il Ministero dell'Edilizia mette a disposizione un calcolatore per conoscere l'aumento massimo^[5].

Locazioni stagionali e per camere: cosa riguarda i nomadi digitali

I contratti stagionali, frequenti tra i nomadi digitali, sono regolati dal RDL 29/2026 secondo la stampa: non possono superare i 12 mesi e la loro causa deve essere giustificata per iscritto, con l'onere della prova a carico del proprietario^[3].

Per la locazione per camere, il prezzo non può superare quello che avrebbe l'intero alloggio affittato come un'unica unità^[3].

Per le locazioni a breve termine è necessario un numero di registrazione unico: senza di esso, l'immobile non può essere proposto sulle piattaforme online di locazione a breve termine^[6].

Trappole, truffe e punti di attenzione

• Stato mutevole: un decreto in vigore può decadere se non viene convalidato^[3]. Verificate la data e la versione del testo prima di fare affidamento su un diritto: il RDL 26/2026 è stato abrogato^[1].
• Annunci superati: il RDL 27/2026 è stato abrogato il giorno stesso della sua entrata in vigore^[2]. Un articolo, un'agenzia o un locatore che parla ancora dell'indennità di 12 mesi o del rinnovo automatico descrive un regime che non figura più nel diritto applicabile.
• Contratto stagionale senza causa scritta: serve una causa reale, giustificata e dimostrabile del bisogno temporaneo dell'inquilino. Se manca, o se si succedono contratti tra le stesse parti per lo stesso alloggio, il contratto è considerato un contratto di abitazione principale fin dalla firma. Questa regola figurava nel RDL 26/2026, abrogato^[4]. Per il testo in vigore, la stampa indica solo il tetto di 12 mesi e la causa scritta^[3]: verificate nel BOE se la riqualificazione è stata ripresa.
• Aumento dell'affitto senza notifica: l'aggiornamento è dovuto solo dal mese successivo alla notifica^[1]. Conservate questi scambi.
• Numero di registrazione: senza di esso, un immobile non può essere proposto sulle piattaforme di breve termine^[6]. Questo numero deriva da un controllo di più requisiti, ma non esonera dal verificare le regole del condominio: il BOE cita il caso di un condominio il cui statuto vieta l'attività ricettiva e in cui non poteva essere attribuito alcun numero^[6].

In pratica, non versate nulla prima di aver firmato un contratto di cui avete verificato i termini, e chiedete consiglio a un'associazione di consumatori come l'OCU dubbi.

Cosa verificare nel contratto e dove trovare i testi ufficiali

• La data di inizio, la durata e la natura del contratto (residenza abituale o stagionale, con la sua causa scritta).
• La clausola di aggiornamento dell'affitto: il contratto deve prevederla, e l'indice (IPC o altro) non può superare l'IRAV^[1].
• Per una camera: che la somma degli affitti di tutto l'alloggio non superi il prezzo dell'alloggio intero^[3].
• Per un alloggio a breve termine: la presenza del numero di registrazione unico^[6].
• Il voto del 16 ottobre e il testo finale del RDL 29/2026, da leggere sul sito del BOE (boe.es); il Ministero dell'Edilizia propone il calcolatore dell'aumento massimo^[5].
• Se non sapete se queste regole si applicano a un contratto già firmato o a un inquilino senza NIE, chiedete conferma al Ministero dell'Edilizia o a un avvocato specializzato prima di agire.