Alquiler en España: lo que cambian realmente los decretos de 2026 para los inquilinos

A finales de septiembre de 2026, España publicó varios decretos sobre vivienda uno tras otro, y dos de ellos ya han desaparecido. Este artículo te ayuda a distinguir qué está derogado de lo que se aplica hoy, a identificar las normas que afectan a los inquilinos de paso (contratos de temporada, alquiler por habitaciones) y a revisar tu contrato. Se redactó sin que las fuentes establezcan el resultado de la votación de convalidación del 16 de octubre: revisa el estado del texto antes de basarte en él.

Qué decretos, qué estado: lo derogado, lo vigente y lo pendiente

El Real Decreto-ley (RDL) 26/2026 entró en vigor el 1 de octubre de 2026. Después fue derogado al no ser convalidado por el Congreso de los Diputados^[1].

El RDL 27/2026, que preveía la renovación automática de los contratos y una indemnización, se publicó el 1 de octubre. El BOE indica el 2 de octubre como fecha de entrada en vigor y, el mismo día, como fecha de derogación^[2].

El Gobierno aprobó después una nueva norma, el RDL 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre^[1]. Su convalidación se somete a la votación de la Diputación Permanente del Congreso el viernes 16 de octubre^[3].

¿Qué ocurre si la votación fracasa? Según la prensa, si el decreto se convalida, las medidas siguen aplicándose tal cual; si no, el texto decae^[3]. Comprueba el estado actual del RDL 29/2026 en el BOE antes de basarte en estas reglas.

La derogación de los dos primeros decretos no eliminó todas las protecciones: el rechazo del Congreso suprimió las reformas añadidas por estos decretos, pero no la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ni la ley del derecho a la vivienda, que siguen regulando buena parte de las relaciones entre propietarios e inquilinos^[2].

Prórroga de los contratos: qué se publicó y qué desapareció

Para el RDL 29/2026, la prensa describe prórrogas de hasta tres años en zonas tensionadas^[3]. El texto oficial de este decreto no se revisó para este artículo: consúltalo en el BOE antes de extraer un derecho concreto para tu contrato.

El RDL 26/2026, hoy derogado, preveía una prórroga extraordinaria de hasta dos años, solicitada por el inquilino, por cada año. Afectaba a los contratos cuyo período de prórroga terminara antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que el inquilino estuviera al corriente de sus pagos durante los ocho meses anteriores^[4]. Si un artículo o un propietario te cita esta regla, comprueba que aparece en el texto vigente.

La renovación automática indefinida introducida por el RDL 27/2026 ya no forma parte del régimen aplicable. Vuelve la regla anterior: tras una duración mínima de cinco o siete años, el contrato puede continuar mediante prórrogas anuales durante tres años como máximo, si ninguna de las partes lo resuelve en los plazos legales^[2].

Indemnización por no renovación: ya no está en el régimen vigente

El RDL 27/2026 preveía que el arrendador que no renovara sin causa válida pagara una indemnización de al menos 12 mensualidades de renta, nunca inferior a una mensualidad por año de residencia^[4]. También exigía un preaviso de seis meses por parte del arrendador, frente a dos meses por parte del inquilino^[4].

Con la derogación de este decreto, esta indemnización ya no forma parte del régimen vigente^[2]. No cuentes con que el RDL 29/2026 la recupere hasta que la leas en el texto publicado en el BOE.

Alquileres: tope de las subidas y actualización

Según la OCU, si la renta no supera el límite de referencia, la subida requiere un nuevo acuerdo entre arrendador e inquilino; sin acuerdo, no puede superar el 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027^[1].

La OCU precisa también que el propietario solo puede actualizar la renta si el contrato lo permite, y que el índice de referencia IRAV es, desde el 8 de octubre de 2026, el límite máximo de la subida para todos los contratos de vivienda^[1].

La actualización no es automática: el arrendador debe notificarla al inquilino, y la renta actualizada solo es exigible a partir del mes siguiente a la notificación^[1]. Ejemplo: una subida notificada en octubre se aplica a la mensualidad de noviembre; notificada en noviembre, se aplica a la de diciembre^[1].

Una cláusula que pretendiera reservar el derecho a reclamar subidas atrasadas no permite reclamarlas con efecto retroactivo^[5].

El Ministerio de Vivienda pone a disposición una calculadora para conocer la subida máxima^[5].

Alquileres de temporada y por habitaciones: lo que concierne a los nómadas

Los contratos de temporada, frecuentes entre los nómadas digitales, están regulados por el RDL 29/2026 según la prensa: no pueden superar los 12 meses y su causa debe justificarse por escrito, correspondiendo la prueba al propietario^[3].

En el alquiler por habitaciones, el precio no puede superar el que tendría la vivienda completa alquilada como una unidad^[3].

Para los alquileres de corta duración se necesita un número de registro único: sin él, la vivienda no puede anunciarse en las plataformas en línea de alquiler de corta duración^[6].

Trampas, estafas y puntos de atención

• Estatus cambiante: un decreto vigente puede caer si no es convalidado^[3]. Verifique la fecha y la versión del texto antes de apoyarse en un derecho: el RDL 26/2026 fue derogado^[1].
• Anuncios obsoletos: el RDL 27/2026 fue derogado el mismo día de su entrada en vigor^[2]. Un artículo, una agencia o un arrendador que aún mencione la indemnización de 12 meses o la renovación automática describe un régimen que ya no figura en el derecho aplicable.
• Contrato de temporada sin causa escrita: hace falta una causa real, justificada y demostrable de la necesidad temporal del inquilino. Si falta, o si se suceden contratos entre las mismas partes para la misma vivienda, el contrato se considera un arrendamiento de vivienda habitual desde su firma. Esta regla figuraba en el RDL 26/2026, derogado^[4]. Para el texto vigente, la prensa solo indica el límite de 12 meses y la causa escrita^[3]: compruebe en el BOE si se mantiene la recalificación.
• Subida de alquiler sin notificación: la actualización solo es exigible a partir del mes siguiente a la notificación^[1]. Conserve estas comunicaciones.
• Número de registro: sin él, una vivienda no puede anunciarse en las plataformas de corta duración^[6]. Este número resulta de un control de varios requisitos, pero no exime de verificar las normas de la comunidad de propietarios: el BOE cita el caso de una comunidad cuyos estatutos prohíben la actividad de alojamiento y en la que no podía asignarse ningún número^[6].

En la práctica, no pague nada antes de haber firmado un contrato cuyas condiciones haya verificado, y pida asesoramiento a una asociación de consumidores como la OCU en caso de duda.

Qué verificar en su contrato y dónde encontrar los textos oficiales

• La fecha de inicio, la duración y la naturaleza del contrato (residencia habitual o temporada, con su causa escrita).
• La cláusula de actualización de la renta: el contrato debe preverla, y el índice (IPC u otro) no puede superar el IRAV^[1].
• Para una habitación: que la suma de las rentas de toda la vivienda no supere el precio de la vivienda completa^[3].
• Para una vivienda de corta duración: la presencia del número de registro único^[6].
• La votación del 16 de octubre y el texto final del RDL 29/2026, para leer en la web del BOE (boe.es); el Ministerio de Vivienda ofrece la calculadora de subida máxima^[5].
• Si no sabe si estas reglas se aplican a un contrato ya firmado o a un inquilino sin NIE, pida confirmación al Ministerio de Vivienda o a un abogado especializado antes de actuar.