Arrendamento em Espanha: o que os decretos de 2026 realmente mudam para os inquilinos

No final de setembro de 2026, Espanha publicou em rápida sucessão vários decretos sobre habitação, dos quais dois já deixaram de estar em vigor. Este artigo ajuda-o a distinguir o que está revogado do que se aplica hoje, a identificar as regras que afetam os inquilinos de passagem (contratos de época e arrendamento por quartos) e a verificar o seu contrato. Foi redigido sem que as fontes tivessem estabelecido o resultado da votação de convalidação de 16 de outubro: releia o estatuto do texto antes de se basear nele.

Que decretos, que estatuto: o que está revogado, em vigor ou pendente

O Real Decreto-ley (RDL) 26/2026 entrou em vigor a 1 de outubro de 2026. Foi posteriormente revogado por falta de convalidação pelo Congresso dos Deputados^[1].

O RDL 27/2026, que previa a renovação automática dos contratos e uma indemnização, foi publicado a 1 de outubro. O BOE indica 2 de outubro como data de entrada em vigor e, no mesmo dia, como data de revogação^[2].

O Governo aprovou depois uma nova norma, o RDL 29/2026, em vigor desde 8 de outubro^[1]. A sua convalidação está sujeita à votação da Diputación Permanente do Congresso, na sexta-feira, 16 de outubro^[3].

E se a votação falhar? Segundo a imprensa, se o decreto for convalidado, as medidas continuam a aplicar-se tal como estão; caso contrário, o texto cai^[3]. Verifique o estatuto atual do RDL 29/2026 no BOE antes de se basear nestas regras.

A revogação dos dois primeiros decretos não eliminou todas as proteções: a rejeição pelo Congresso suprimiu as reformas acrescentadas por estes decretos, mas não a Lei dos Arrendamentos Urbanos (LAU) nem a lei do direito à habitação, que continuam a reger grande parte das relações entre senhorios e inquilinos^[2].

Prorrogação dos contratos: o que foi publicado, o que desapareceu

Para o RDL 29/2026, a imprensa descreve prorrogações que podem chegar a três anos em zonas tensas^[3]. O texto oficial deste decreto não foi revisto para este artigo: consulte-o no BOE antes de retirar dele um direito concreto para o seu contrato.

O RDL 26/2026, hoje revogado, previa uma prorrogação extraordinária até dois anos, pedida pelo inquilino, por cada ano. Visava os contratos cujo período de prorrogação terminava antes de 31 de dezembro de 2028, desde que o inquilino estivesse em dia com os pagamentos nos oito meses anteriores^[4]. Se um artigo ou um senhorio lhe citar esta regra, verifique se ela consta do texto em vigor.

A renovação automática indefinida introduzida pelo RDL 27/2026 já não faz parte do regime aplicável. Volta a regra anterior: após uma duração mínima de cinco ou sete anos, o contrato pode prosseguir por reconduções anuais durante três anos no máximo, se nenhuma das partes o denunciar nos prazos legais^[2].

Indemnização em caso de não renovação: já não consta do regime em vigor

O RDL 27/2026 previa que o senhorio que não renovasse sem motivo válido pagasse uma indemnização de pelo menos 12 meses de renda, nunca inferior a um mês de renda por cada ano de residência^[4]. Exigia também um aviso prévio de seis meses por parte do senhorio, contra dois meses por parte do inquilino^[4].

Com a revogação deste decreto, esta indemnização já não faz parte do regime em vigor^[2]. Não conte com a sua reintrodução pelo RDL 29/2026 enquanto não a tiver lido no texto publicado no BOE.

Rendas: teto dos aumentos e atualização

Segundo a OCU, se a renda não estiver acima do limite de referência, o aumento resulta de um novo acordo entre senhorio e inquilino; sem acordo, não pode exceder 2 % até 31 de dezembro de 2027^[1].

A OCU precisa também que o proprietário só pode atualizar a renda se o contrato o permitir, e que o índice de referência IRAV é, desde 8 de outubro de 2026, o limite máximo do aumento para todos os contratos de habitação^[1].

A atualização não é automática: o senhorio deve notificá-la ao inquilino, e a renda atualizada só é exigível a partir do mês seguinte à notificação^[1]. Exemplo: um aumento notificado em outubro aplica-se à mensalidade de novembro; notificado em novembro, aplica-se à de dezembro^[1].

Uma cláusula que pretendesse reservar o direito de reclamar aumentos em atraso não permite reclamá-los retroativamente^[5].

O Ministério da Habitação disponibiliza uma calculadora para saber o aumento máximo^[5].

Arrendamentos de época e por quartos: o que interessa aos nómadas

Os contratos de época, frequentes entre nómadas digitais, são regulados pelo RDL 29/2026 segundo a imprensa: não podem exceder 12 meses e a sua causa deve ser justificada por escrito, cabendo a prova ao senhorio^[3].

No arrendamento por quartos, o preço não pode exceder o que teria a habitação inteira arrendada como uma só unidade^[3].

Para os arrendamentos de curta duração, é necessário um número de registo único: sem ele, o imóvel não pode ser anunciado nas plataformas online de arrendamento de curta duração^[6].

Armadilhas, burlas e pontos de atenção

• Estatuto instável: um decreto em vigor pode cair se não for convalidado^[3]. Verifique a data e a versão do texto antes de se apoiar num direito: o RDL 26/2026 foi revogado^[1].
• Anúncios desatualizados: o RDL 27/2026 foi revogado no próprio dia da sua entrada em vigor^[2]. Um artigo, uma agência ou um senhorio que ainda mencione a indemnização de 12 meses ou a renovação automática descreve um regime que já não consta do direito aplicável.
• Contrato de época sem causa escrita: é necessária uma causa real, justificada e comprovável da necessidade temporária do arrendatário. Se faltar, ou se houver sucessão de contratos entre as mesmas partes para o mesmo imóvel, o contrato é considerado um arrendamento de habitação permanente desde a sua assinatura. Esta regra constava do RDL 26/2026, revogado^[4]. Para o texto em vigor, a imprensa indica apenas o limite de 12 meses e a causa escrita^[3]: verifique no BOE se a requalificação foi retomada.
• Aumento de renda sem notificação: a atualização só é exigível a partir do mês seguinte à notificação^[1]. Guarde estas comunicações.
• Número de registo: sem ele, um imóvel não pode ser anunciado nas plataformas de curta duração^[6]. Este número resulta da verificação de vários requisitos, mas não dispensa a verificação das regras do condomínio: o BOE cita o caso de um condomínio cujos estatutos proíbem a atividade de alojamento e onde nenhum número podia ser atribuído^[6].

Na prática, não pague nada antes de assinar um contrato cujos termos tenha verificado, e peça aconselhamento a uma associação de consumidores, como a OCU, em caso de dúvida.

O que verificar no seu contrato e onde encontrar os textos oficiais

• A data de início, a duração e a natureza do contrato (residência habitual ou época, com a sua causa escrita).
• A cláusula de atualização da renda: o contrato deve prevê-la, e o índice (IPC ou outro) não pode exceder o IRAV^[1].
• Para um quarto: que a soma das rendas de toda a habitação não exceda o preço da habitação inteira^[3].
• Para um imóvel de curta duração: a presença do número de registo único^[6].
• A votação de 16 de outubro e o texto final do RDL 29/2026, a consultar no site do BOE (boe.es); o Ministério da Habitação disponibiliza a calculadora de aumento máximo^[5].
• Se não souber se estas regras se aplicam a um contrato já assinado ou a um arrendatário sem NIE, peça confirmação ao Ministério da Habitação ou a um advogado especializado antes de agir.